| |
2025 |
2024 |
| Woningen en woongebouwen |
131.839 |
126.290 |
| Vastgoed niet zijnde woningen |
6.401 |
6.388 |
| |
138.240 |
132.678 |
| Af: |
|
|
| Huurderving wegens leegstand |
-/- 2.564 |
-/- 2.744 |
| Huurderving wegens oninbaarheid |
-/- 329 |
-/- 296 |
| Totaal |
135.347 |
129.638 |
De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd ten opzichte van 2024 als gevolg van:
- Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en harmonisatie € 6,3 miljoen;
- Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,6 miljoen;
- Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 1,3 miljoen.
9.2 Opbrengst servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Overige goederen, leveringen en diensten |
6.398 |
6.268 |
| Af: te verrekenen met huurders |
-/- 508 |
-/- 796 |
| Af: vergoedingsderving wegens leegstand |
-/- 115 |
-/- 161 |
| Totaal |
5.775 |
5.311 |
9.3 Lasten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Onderhoudskosten exploitatie levering & diensten |
2.699 |
2.364 |
| Verwarmingskosten |
1.462 |
1.408 |
| Elektrakosten |
1.187 |
1.191 |
| Waterkosten |
125 |
124 |
| Kosten / premie glasverzekering |
391 |
383 |
| Overige directe exploitatiekosten |
- |
- |
| Subtotaal |
5.864 |
5.470 |
| Toegerekende organisatiekosten |
134 |
141 |
| Totaal |
5.998 |
5.611 |
9.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Toegerekende organisatiekosten |
13.611 |
14.046 |
| Totaal |
13.611 |
14.046 |
9.5 Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Onderhoudsuitgaven (cyclisch) |
37.485 |
37.774 |
| Onderhoudsuitgaven (niet-cyclisch) |
14.843 |
16.664 |
| Totaal |
52.328 |
54.438 |
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
| |
2025 |
2024 |
| Planmatig onderhoud |
36.900 |
37.304 |
| Mutatie-onderhoud |
4.125 |
4.645 |
| Klachtenonderhoud |
4.556 |
6.397 |
| Toegerekende organisatiekosten |
6.747 |
6.092 |
| Totaal |
52.328 |
54.438 |
De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.
9.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
2025 |
2024 |
| Gemeentelijke heffingen |
7.889 |
7.636 |
| Verzekeringskosten |
871 |
802 |
| Overige sectorheffingen |
106 |
81 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
16 |
18 |
| Totaal |
8.882 |
8.537 |
9.7 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
9.7.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| Voormalige huurwoningen |
15.747 |
12.537 |
| Bedrijfsruimtes en kavels |
7 |
716 |
| Totaal |
15.754 |
13.253 |
De verkoopopbrengst betreft 68 woningen en 4 stroken groen (2024: 65 woningen, 5 BOG-eenheden en 1 kavel). De door de verkoop in 2025 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 6,3 miljoen.
9.7.2 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| Boekwaarde huurwoningen |
10.773 |
8.893 |
| Boekwaarde bedrijfsruimtes en kavels |
- |
468 |
| Totaal |
10.773 |
9.361 |
9.8 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
9.8.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| Afwaardering woningverbeteringen naar marktwaarde huidig jaar |
31.611 |
18.107 |
| Afwaardering woningverbeteringen naar marktwaarde volgend jaar |
648 |
37 |
| Marktwaarde gesloopt bezit |
3.716 |
5.425 |
| Projecten opgeleverd in boekjaar en grondquote |
73 |
-/- 818 |
| Projecten opgeleverd vóór boekjaar |
- |
- |
| Dotatie aan voorziening |
14.000 |
15.479 |
| Totaal |
50.048 |
38.230 |
9.8.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| DAEB Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
86.604 |
200.122 |
| Niet-DAEB Vastgoedbeleggingen in exploitatie |
9.759 |
16.363 |
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden |
147 |
162 |
| Totaal |
96.510 |
216.647 |
9.9 Opbrengsten overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| Vergoeding EPV en PV-panelen |
883 |
835 |
| BTW ProRata en suppletieaangiften |
330 |
- |
| Opbrengst administratiekosten servicekosten |
152 |
150 |
| Overige baten |
196 |
241 |
| Totaal |
1.561 |
1.226 |
9.10 Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| Toegerekende afschrijvingen |
170 |
249 |
| Toegerekende personele lasten |
3.787 |
3.523 |
| Toegerekende bedrijfslasten |
1.875 |
2.167 |
| Toegerekende heffingen |
284 |
302 |
| Totaal |
6.116 |
6.241 |
Onder de post worden de organisatiekosten opgenomen die niet rechtstreeks aan de primaire activiteiten toegerekend kunnen worden. Het betreffen hier o.a. de personele, facilitaire en huisvestingskosten voor de ondersteunende afdelingen van de organisatie (o.a. HRM, Communicatie, Strategie, Control en Financiën).
| |
2025 |
2024 |
| Vastgoed gerelateerde leefbaarheid |
644 |
729 |
| Sociaal gerelateerde leefbaarheid |
638 |
697 |
| Toegerekende organisatiekosten |
2.263 |
2.598 |
| Totaal |
3.545 |
4.024 |
9.12 Saldo financiële baten en lasten
9.12.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
| |
2025 |
2024 |
| Vrijval geactiveerde rente |
857 |
857 |
| Totaal |
857 |
857 |
9.12.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
| |
2025 |
2024 |
| Rente langlopende schulden: |
|
|
| - Leningen overheid en kredietinstellingen |
21.401 |
20.964 |
| - Afschrijving herstructurering derivatenportefeuille ‘10-‘14 en '20 |
1.399 |
1.399 |
| - Afschrijving herstructurering derivatenportefeuille ‘18, '19 en '21 |
2.477 |
2.346 |
| - Afschrijving gepassiveerde agio leningen |
-/- 2.477 |
-/- 2.346 |
| - Borgstellingsvergoeding- en bereidstellingsprovisie |
170 |
178 |
| - Vrijval agio Vestia ruillening |
-/- 212 |
-/- 211 |
| - Overige rentekosten |
6 |
128 |
| Totaal |
22.764 |
22.458 |
De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:
| |
2025 |
2024 |
| - Rentelasten van leningen met een vaste rente |
18.929 |
16.943 |
| - Rentelasten van leningen met een variabele rente |
1.548 |
3.711 |
| - Rentelasten / (baten) van rentederivaten met een effectieve hedge relatie |
924 |
310 |
| Totaal rente langlopende schulden |
21.401 |
20.964 |
9.13 Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| |
2025 |
2024 |
| Te betalen vennootschapsbelasting boekjaar |
2.275 |
2.672 |
| Te betalen vennootschapsbelasting vorig boekjaar |
-/- 1.583 |
-/- 766 |
| Mutatie latentie verliescompensatie resultaat boekjaar (incl. correcties voorgaande jaren) |
4.115 |
3.276 |
| Mutatie latentie doorzak derivaten 2010 - 2025 |
3.810 |
-/- 1.038 |
| Mutatie latentie afschrijvingspotentieel |
1.579 |
1.963 |
| Mutatie latentie voorziening onderhoud |
264 |
-/- 777 |
| Overige mutaties latente belastingen |
-/- 461 |
-/- 998 |
| Totaal |
9.999 |
4.332 |
De acute belastinglast over 2025 is als volgt bepaald:
| |
2025 |
2024 |
| |
|
|
| Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening |
81.914 |
204.163 |
| |
|
|
| Bij: fiscaal niet-aftrekbare kosten |
|
|
| Bijzondere waardeverminderingen |
50.048 |
38.230 |
| Agio herstructurering renteswaps |
2.477 |
2.139 |
| Doorzak derivatenportefeuille |
- |
801 |
| Geactiveerde kosten herstructurering derivaten |
1.399 |
1.399 |
| Geactiveerde rente nieuwbouw |
205 |
149 |
| Geactiveerde kosten nieuwbouw |
200 |
- |
| Oort |
48 |
45 |
| Totaal |
54.377 |
42.763 |
| |
|
|
| Af: fiscaal aftrekbare kosten |
|
|
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
96.510 |
216.647 |
| De-activering niveauverbetering |
24.712 |
18.912 |
| Fiscaal resultaat verkochte woningen en kavels |
4.981 |
3.892 |
| Afschrijvingen MVA ie |
2.048 |
2.168 |
| Mutatie derivaten beginbalans |
293 |
393 |
| Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek |
- |
18 |
| Totaal |
128.544 |
242.030 |
| |
|
|
| Belastbaar bedrag boekjaar voor ATAD |
7.747 |
4.896 |
| |
|
|
| Afschrijvingen |
2.981 |
3.502 |
| Werkelijke rentelasten |
17.973 |
23.214 |
| Correctie i.v.m. negatieve werkelijke rentelasten |
- |
- |
| Geactiveerde rente correctie |
-/- 205 |
-/- 149 |
| Grondslag fiscale rentelasten = EBITDA |
28.496 |
31.463 |
| |
|
|
| Maximale renteaftrek m.i.v. 2022 van de EBITDA |
6.982 |
6.293 |
| |
|
|
| Huidige rentelasten |
17.768 |
23.065 |
| Correctie op fiscaal resultaat |
-/- 6.982 |
-/- 6.293 |
| |
|
|
| Belastbaar bedrag boekjaar na ATAD |
18.738 |
21.817 |
| Toe te rekenen winst aan compensabel verlies |
9.869 |
11.409 |
| |
|
|
| Te betalen belasting (kasstroom) |
2.275 |
2.672 |
| Mutatie belastinglatentie |
9.307 |
2.426 |
| Te betalen vennootschapsbelasting vorig boekjaar |
-/- 1.583 |
-/- 766 |
| Belastingen in resultatenrekening |
9.999 |
4.332 |
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2025 25,8%. De effectieve belastingdruk wordt berekend door de opgegeven vennootschapsbelasting te delen door het nettoresultaat vóór belasting, waarop correcties hebben plaatsgevonden en bedraagt in 2025 12,2% (2024: 2,1%).
Aangiften vennootschapsbelasting zijn ingediend tot en met 2024. Er zijn definitieve aanslagen opgelegd tot en met 2021. Van 2019 tot en met 2021 is sprake van nog lopende bezwaren. Vanwege de in 2022 gewijzigde fiscale regelgeving is Elkien met ingang van 2022 vennootschapsbelasting verschuldigd. Per saldo zijn we niet méér vennootschapsbelasting verschuldigd, maar het wordt uitgespreid over een eerdere en langere periode.
9.14 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
| |
2025 |
2024 |
| Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie |
933 |
1.334 |
| Totaal |
933 |
1.334 |
| |
2025 |
2024 |
| Lonen en salarissen |
12.115 |
11.220 |
| Sociale lasten |
2.121 |
1.929 |
| Pensioenpremies |
1.806 |
1.543 |
| Overige personeelskosten |
2.764 |
3.621 |
| Totaal |
18.806 |
18.313 |
9.16 Gemiddeld aantal FTE's
Gedurende het jaar 2025 had Elkien gemiddeld 178 fte’s in dienst (2024: 170), verdeeld over de afdelingen:
| |
2025 |
| Bestuur/Directie |
3 |
| Concern control |
4 |
| Bestuursondersteuning |
4 |
| Omgeving & Organisatie |
15 |
| Financiën & Middelen |
21 |
| Informatisering & Automatisering |
8 |
| Klant & Wonen |
54 |
| Vastgoed Realisatie & Onderhoud |
58 |
| Vastgoedsturing |
11 |
| Totaal |
178 |
Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2024: 0).
9.17 Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
| |
2025 |
2024 |
| Controle van de jaarrekening |
204 |
199 |
| Andere controlewerkzaamheden |
15 |
14 |
| Fiscale advisering |
- |
- |
| Andere niet-controlediensten |
- |
- |
| Totaal |
219 |
213 |
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V., als zijnde de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria zijn inclusief BTW en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige niet-controlewerkzaamheden.
9.18 Gebeurtenissen na balansdatum
Op 26 januari 2026 is nieuw streefhuurbeleid door de RvC goedgekeurd. Dit beleid is ingegaan per 1 februari 2026. Gemiddeld is de aanvangshuur van de DAEB woningen gelijk aan € 726 (74% van de maximale huur); niet-DAEB € 1.253 (90% van de maximale huur). In afwachting van dit nieuwe streefhuurbeleid was de streefhuur per 31 december 2025 nog niet aangepast.
