Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

• bedrijfsgebouwen en terreinen - lineair - 10 jaar
• andere vaste bedrijfsmiddelen - lineair - 5 jaar
• ICT ERP-systeem - lineair - 5 jaar
• ICT apparatuur - lineair - 3 jaar

Met betrekking tot de inventaris is sprake van een uitgebreide brandverzekering met een verzekerde som van € 2,7 miljoen.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.357 eenheden verantwoord.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.267 eenheden verantwoord.

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2025 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde

De beleidswaarde ultimo 2025 voor Elkien bedraagt € 1.385 miljoen. 

De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2025 is als volgt:

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Streefhuur

Tot en met 2018 werd door Elkien de markthuur gevolgd als streefhuur. Vanaf 2019 stegen de markthuren echter dusdanig dat ervoor is gekozen om deze streefhuren te verhogen met prijsinflatie. In afwachting van het nieuwe streefhuurbeleid zijn de streefhuren ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2024.

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten zijn opgebouwd op basis van de directe en indirecte lasten die gerelateerd zijn aan de ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening.  

De directe onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen: 

• Reparatieonderhoud- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud
• Overig onderhoud (bijdrage in het onderhoud van de vve’s, tekenwerk, ketensamenwerking, indirecte onderhoudslasten, narenovaties, dynamisch onderhoud en extra onderhoud voor specifieke projecten) 

De indirecte lasten bestaan voornamelijk uit de toerekening van onderhoudsgerelateerde personeels- en bedrijfskosten zoals bijvoorbeeld de personele lasten van de eigen onderhoudsdienst en de afschrijvingslasten van de bedrijfsmiddelen. 

De in de door het Bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Financiële Meerjarenbegroting 2026-2030 (FMJB) opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- alsmede mutatieonderhoud zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex. 

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de beleidsvrije meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) van Elkien. De MJOP gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden. 

In de beleidswaarde wordt uitgegaan van deze beleidsvrije MJOP. Dit wijkt daarmee af van onze door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde FMJB met een doorkijk naar 2035. In de FMJB wordt namelijk uitgegaan van de MJOP. Deze MJOP is vervolgens beleidsrijk gemaakt. Na verkoop en sloop wordt immers geen onderhoud meer uitgevoerd. Daarnaast wordt bij een woningverbetering, het onderhoud 4 jaar voorafgaand aan de woningverbetering alsook het onderhoud gepland in de eerste 6 jaar erna, geclusterd, zodat dit meegenomen kan worden bij de woningverbetering. Indien dit een ingrijpende verbouwing betreft, wordt dit als investering geclassificeerd.  

De opgestelde beleidsvrije MJOP die gebruikt wordt in de beleidswaarde gaat uit van prijspeil 31-12-2025. De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid. 

De MJOP is beleidsarm opgesteld voor 60 jaar. Uitgangspunten hierbij zijn: 

• Doorgaande (eeuwige) exploitatie
• Geen rekening gehouden met woningverbeteringen, ingrijpende verbouwingen, EFG-labels
• Sloop, nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.

EFG-labels

Elkien heeft ultimo 2025 nog 2.014 woningen waarop een EFG-label van toepassing is. De verduurzaming is niet meegenomen in de MJOP, dus hoeft hierin niet te worden gecorrigeerd. In de beleidswaarde worden hiervoor de normbedragen meegenomen vanuit het Handboek modelmatig waarderen.

Achterstallig onderhoud

In de marktwaarde en beleidswaarde is voor € 7,3 miljoen aan uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit betreft funderingsproblematiek, brandveiligheidsproblematiek en inventarisatie rondom asbest binnen geplande projecten. Dit is niet verwerkt in de MJOP.
Van bovengenoemde € 7,3 miljoen (2024: € 3,7 miljoen) heeft € 3,3 miljoen (2024: € 2,2 miljoen) betrekking op funderingsproblematiek. Dit bedrag is ingerekend voor complexen waar deze problematiek duidelijk aan de orde is en waarvoor een indicatie is gemaakt van de herstelkosten. Daarnaast is er een aantal complexen die wel in de risicocategorie vallen, maar waar nog geen duidelijke signalen zijn en/of schade is. Voor deze complexen is nog geen bedrag ingerekend voor funderingsproblematiek.

Beheerlasten

De beheerlastennorm is gebaseerd op de functionele winst- en verliesrekening vanuit de FMJB. De beheerlastennorm is gebaseerd op de bedragen uit deze begroting voor de eerstvolgende 15 jaar.

Gevoeligheidsanalyse

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025:

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 5 eenheden opgenomen (2024: 5 eenheden). Deze 5 eenheden zijn allen verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

8.4.1 Latente belastingvordering

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken, de langlopende schulden, verrekenbare verliezen en derivaten. De latentie zal naar verwachting voor € 1,8 miljoen binnen één jaar worden gerealiseerd.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,33% (2024: 2,36%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2025 van 3,14% (2024: 3,18%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2025-2038. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2025 en verder 25,8%.

Verrekenbare verliezen € 32.875k
Van de compensabele verliezen is de verwachting dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Bij het bepalen van de verrekenbare verliezen is rekening gehouden met de vastgestelde aangiften tot en met boekjaar 2018. Van 2019 tot en met 2021 is sprake van nog lopende bezwaarprocedures omtrent de renteaftrekbeperking, namelijk welke mutaties wel en niet als rente in de zin van de ATAD-renteaftrekbeperking kwalificeren. Dit leidt tot een mogelijke correctie. In de berekening van de verrekenbare verliezen zijn we uitgegaan van het voor ons meest ongunstige scenario.

Onroerende zaken en afschrijvingspotentieel € 2.535k
In 2020 is een actieve latentie gevormd voor het fiscale afschrijvingspotentieel. Deze bedraagt nominaal € 11 miljoen en loopt in 2055 af.

Langlopende schulden € 21k
De latentie bedraagt nominaal € 0,1 miljoen en loopt in 2036 af.

Derivaten € 114k
De latentie bedraagt nominaal € 0,7 miljoen en loopt in 2037 af.

Herstructurering derivatenportefeuille -/- € 15.815k
Deze latentie is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivatenportefeuille € 15,8 miljoen (2024: € 12,4 miljoen). De latentie bedraagt € 105,5 miljoen (2024: € 92,8 miljoen) en loopt in 2061 af.

Voorziening onderhoud -/- € 11.025k
In 2022 heeft Elkien een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst voor de vorming van een onderhoudsvoorziening in het jaar 2018. Deze voorziening bedraagt nominaal € 45,8 miljoen. Over de vorming van deze voorziening loopt nog een landelijke gerechtelijke procedure. Wij zijn voorzichtigheidshalve van het scenario uitgegaan dat deze uitspraak in ons nadeel uitvalt en daarmee de voorziening in 2028 vrijvalt.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van afgekochte renteswaps in 2010, 2014 en 2020 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de afgekochte swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De afschrijving voor 2025 is circa € 1,4 miljoen (2024: circa € 1,4 miljoen). De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten

In 2018, 2019 en 2021 tot en met 2025 zijn renteswaps bij een vijftal derivatenbanken doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening financieel geen impact, maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit:
Bolsward Skilwyk

En de kavels:
Tersoal Buorren
Sibrandabuorren It Lange Ein
Wons Noorderlaan
Gorredijk De Miente

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed.

Ultimo 2025 is in totaal circa € 1.347 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2024: circa € 1.300 miljoen). In 2025 is € 9,8 miljoen (2024: € 11,8 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.385 miljoen) in relatie tot de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 2.836 miljoen) is een bedrag van € 1.451 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Elkien niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Elkien is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Elkien.

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Voorgesteld wordt dan ook om het gehele resultaat van het boekjaar 2025 van € 72 miljoen positief aan de overige reserves, als onderdeel van het totale eigen vermogen, toe te voegen.

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 1,4 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
 

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw en woningverbeteringen van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

Schulden aan overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2025 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2025 3,1% (2024: 3,2%) en de duration 15. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2025 23 jaar respectievelijk 23 jaar.

De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2025 € 691 miljoen (2024: € 661 miljoen). Hiervan is € 8 miljoen niet door het WSW geborgd (2024: € 10 miljoen). Van de leningen verstrekt door de overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 683 miljoen (2024: € 651 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 99% van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken. 

De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2025 € 673 miljoen (2024: € 750 miljoen). Hierbij zijn de cashflows contant gemaakt op basis van de Euro Swaps Curve. 

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2025 ad € 691 miljoen bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de BNG Bank en de NWB Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2024: 3,6%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,3%. 

Essentie basisrenteleningen

Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen komen alleen onder specifieke voorwaarden in aanmerking voor WSW borging.

Risico creditspread

Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd. 

Marktwaarde derivaten

Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2025 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening afgedekt is door het derivaat.

Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 35 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Dit zijn renteswaps met als tegenpartij de BNG Bank, waarmee een Raamovereenkomst Financiële derivaten (RFD) zonder CSA (Credit Support Annex) - waarin onderpandsverplichtingen zijn opgenomen - is afgesloten.  

Daarnaast is geen sprake van breakclausules. 

De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2025 € 8 miljoen negatief (2024: € 10,7 miljoen negatief).

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat deel uitmaakt van een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen.  

Er is geen sprake van derivaten die nog uitgeoefend kunnen worden door partijen.

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2025 heeft Elkien ten aanzien van haar wagen- en fietspark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 2,2 miljoen (2024: circa € 1,6 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht:

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen en onderhoud tot een bedrag van circa € 26 miljoen (2024: circa € 32 miljoen).

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 10 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 t/m 2019 door en met de ketenpartners voor de komende 25 jaar na oplevering.

Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

Obligolening

Als deelnemer van het WSW is sprake van een obligoverplichting. Deze bestaat uit het Jaarlijks Obligo en het Gecommitteerd Obligo. Het Jaarlijks Obligo vormt het eerste middel voor WSW om het Risicovermogen aan te vullen. Wanneer het Jaarlijks Obligo onvoldoende is, doet WSW voor het resterende deel een beroep op het Gecommitteerde Obligo. Dit betreft een door het WSW geborgde variabele hoofdsomlening afgesloten bij de BNG Bank groot € 17,4 miljoen ultimo 2024. Ultimo 2025 is niet getrokken op deze obligolening.