10. Jaarrekening

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de RTIV.

De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 toe. 
De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte: 10% plus dan wel 10% minus de waarde.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Alle verhuureenheden in exploitatie van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van deze methodiek zijn als volgt:

• de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op, indien van toepassing, de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• de overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar zijn onderdeel van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van ontvangsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

In beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht.

Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de ontvangsten en uitgaven wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
• loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten;
• bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
• leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Elkien heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen (leegwaardestijging alleen 2023 en 2024 volgens handboek, daarna Best Practice).

De externe taxateur kan de vrijheidsgraden voor wat betreft exit yield en onderhoud hier wel hebben toegepast.

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde bij woongelegenheden 6 afwijkende standpunten ingenomen en bij parkeergelegenheden 4, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Het generieke deel van de disconteringsvoet is dit jaar niet verhoogd.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Daarbij vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Bij woningen wordt het overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie intern gewaardeerd. Bij BOG wordt dit gedaan middels een externe markttechnische update.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. De in 2024 gebruikte markthuurtabel is gebaseerd op een markthuurverkenning van een externe partij, die door meerdere corporaties als ‘Best Practice’ in de waardering wordt gebruikt. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerkosten

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid van Elkien. De bepaling van de beleidswaarde betreft een schatting die derhalve schattingsonzekerheden in zich heeft. De beleidswaarde van bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed alsmede van parkeergelegenheden wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat. 

Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie. De waardering vindt op complexniveau plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in Bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2025 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’).

De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. 

• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, gebaseerd op een exploitatieperiode van zestig jaar. Dit betekent dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar balansdatum. 

• De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 4,17% voor het DAEB bezit en 4,7% voor het niet-DAEB bezit. 

• In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie (een door exploiteer-scenario), derhalve wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vastgoed in exploitatie. 

• De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met de geldende wettelijke kaders. 

• Het inrekenen van de toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatie onderhoud is gebaseerd op de eigen meerjarenonderhoudsplanning (MJOP), waarbij geldt dat: 

1. de onderhoudsbegroting is gebaseerd op de onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. De hierdoor ontstaande meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) is beleidsarm. Hierin wordt geen rekening gehouden met sloop, verkoop en woningverbeteringen. Eventuele activeringen door ingrijpende verbouwingen zijn hier ook niet in opgenomen. Naast dat deze MJOP wordt opgenomen in de beleidswaarde, vormt deze MJOP ook de basis voor het opstellen van de Financiële Meerjarenbegroting (FMJB). In de vastgestelde FMJB wordt deze beleidsarme MJOP verrijkt met het effect door sloop, nieuwbouw, verkoop en woningverbetering. Het onderhoud in de FMJB is daarmee niet een op een te vergelijken met de MJOP. 
2. de verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E,F of G label is ingerekend conform het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024.

• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten op basis van een gemiddelde norm welke is gebaseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer- activiteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de functionele winst- en verliesrekening. 

Elkien heeft bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. De uitgangspunten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans. 

5.4.2 Latente belastingvordering

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd opgenomen voor (tijdelijke) verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt op basis van de belastingtarieven die per einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,36% (2023: 2,38%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2024 van 3,18% (2023: 3,21%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2024-2037. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2024 en verder 25,8%.

5.9.2 Overige voorzieningen

De Overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende Overige voorzieningen:

• de Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,1% (2023: 3,1%);
• de Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,1% (2023: 3,1%).

6.2.2 Huuropbrengsten

De jaarlijkse reguliere huurverhoging is vastgesteld op basis van de gemiddelde CAO-loonstijging. Deze was gemiddeld 5,8% in de periode december 2022 tot december 2023. De reguliere huren zijn verhoogd met 5,3%, dit is gelijk aan de huursom in 2024 (loonstijging minus 0,5%). Vervolgens zijn deze huren afgetopt op de streefhuur. Er is een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor de huurders die een hoger inkomen hebben, deze verhoging was maximaal 9,8%, of maximaal € 50,00 voor de hoge middeninkomens of maximaal € 100,00 voor de hoge inkomens. De geliberaliseerde contracten zijn verhoogd met 5,5%. Daarnaast waren er 54 contracten die een huur lager dan € 300 euro hadden, waarbij de huur met een vast bedrag van € 25,00 verhoogd is. Tenslotte hebben 750 huurders geen huurverhoging gekregen, omdat Elkien besloten heeft deze huren te bevriezen, bijvoorbeeld wanneer de bestemming sloop is. 

Huursombenadering 2024

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2024 als op 1 januari 2025 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2024 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Dit is 5,3%, zoals de minister van BZK op 22 december 2023 bekendmaakte.

In 2024 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
• De woningen die in 2024 een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum.

6.2.5 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

• boekresultaat van gerealiseerde verkopen van Vastgoed in exploitatie.
• netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

6.3.5 Pensioenlasten

Elkien kent de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van het personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2024 129,0% (ultimo 2023: 128,7%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2024 130,3% (ultimo 2023 131,5%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 126,4%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Naast de premiebetalingen bestaan er geen andere verplichtingen.

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

• bedrijfsgebouwen en terreinen - lineair - 10 jaar
• andere vaste bedrijfsmiddelen - lineair - 5 jaar
• ICT ERP-systeem - lineair - 5 jaar
• ICT apparatuur - lineair - 3 jaar

Met betrekking tot de inventaris is sprake van een uitgebreide brandverzekering met een verzekerde som van € 2,6 miljoen.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.457 eenheden verantwoord.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.282 eenheden verantwoord.

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2024 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde

De beleidswaarde ultimo 2024 voor Elkien bedraagt € 1.688 miljoen. 

De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2024 is als volgt:

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Streefhuur

Tot en met 2018 werd door Elkien de markthuur gevolgd als streefhuur. Vanaf 2019 stegen de markthuren echter dusdanig dat ervoor is gekozen om deze streefhuren te verhogen met prijsinflatie. Daarnaast werden woningen die door een aftoppingsgrens zouden gaan hieronder bevroren. Vanaf 2023 is ervoor gekozen om de streefhuren van de woningen met een EFG-label te bevriezen. Jaarlijks worden de nieuwe streefhuren vastgesteld. 

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten zijn opgebouwd op basis van de directe en indirecte lasten die gerelateerd zijn aan de ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening.  

De directe onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen: 

• Reparatieonderhoud- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud
• Overig onderhoud (bijdrage in het onderhoud van de vve’s, tekenwerk, ketensamenwerking, indirecte onderhoudslasten, narenovaties, dynamisch onderhoud en extra onderhoud voor specifieke projecten) 

De indirecte lasten bestaan voornamelijk uit de toerekening van onderhoudsgerelateerde personeels- en bedrijfskosten zoals bijvoorbeeld de personele lasten van de eigen onderhoudsdienst en de afschrijvingslasten van de bedrijfsmiddelen. 

De in de door het Bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Financiële Meerjarenbegroting 2025-2029 (FMJB) opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- alsmede mutatieonderhoud zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex. 

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de beleidsvrije meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) van Elkien. De MJOP gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden. 

Elkien beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde FMJB met een doorkijk naar 2035. Hierin is uitgegaan van de MJOP. Deze MJOP is vervolgens beleidsrijk gemaakt. Na verkoop en sloop wordt immers geen onderhoud meer uitgevoerd. Daarnaast wordt bij een woningverbetering, het onderhoud 4 jaar voorafgaand aan de woningverbetering alsook het onderhoud gepland in de eerste 6 jaar erna, geclusterd, zodat dit meegenomen kan worden bij de woningverbetering. Indien dit een ingrijpende verbouwing betreft, wordt dit als investering geclassificeerd. Hierdoor wijkt de onderhoudslast in het vastgestelde FMJB op jaarniveau af van de onderhoudslast in de MJOP. Voor de beleidswaarde wordt conform het Handboek marktwaarde uitgegaan van de MJOP. 

De opgestelde MJOP gaat uit van prijspeil 31-12-2024. De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid. 

De MJOP is beleidsarm opgesteld voor 40 jaar. Uitgangspunten hierbij zijn: 

• Doorgaande (eeuwige) exploitatie
• Geen rekening gehouden met woningverbeteringen, ingrijpende verbouwingen, EFG-labels
• Sloop, nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten. 

Zoals hiervoor aangegeven kent de MJOP een horizon van 40 jaar. Voor de prognosejaren waar geen MJOP voor beschikbaar is, wordt het gemiddelde onderhoud van het betreffende complex genomen als onderhoudsnorm voor de horizon van 41 tot en met 60 jaar.

In de FMJB is een jaarlijkse besparing van het onderhoud ingerekend van € 4 miljoen. Deze besparing kan worden behaald door optimalisaties in het onderhoud. Echter dit kan ook worden behaald door het activeren van onderhoud in woningverbeteringsprojecten. Aangezien niet zeker is dat deze € 4 miljoen wordt behaald in het deel wat betrekking heeft op de beleidswaarde, is er vanuit voorzichtigheid gekozen om deze nog niet in de beleidswaarde mee te nemen.

EFG-labels

Elkien heeft ultimo 2024 nog 2.104 woningen waarop een EFG-label van toepassing is. De verduurzaming is niet meegenomen in de MJOP, dus hoeft hierin niet te worden gecorrigeerd. In de beleidswaarde worden hiervoor de normbedragen meegenomen vanuit het Handboek modelmatig waarderen.

Achterstallig onderhoud

In de marktwaarde en beleidswaarde is voor € 3,7 miljoen aan uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit betreft funderingsproblematiek, brandveiligheidsproblematiek en inventarisatie rondom asbest binnen geplande projecten. Dit is niet verwerkt in de MJOP.
Van bovengenoemde € 3,7 miljoen heeft € 2,2 miljoen betrekking op funderingsproblematiek. Dit bedrag is ingerekend voor complexen waar deze problematiek duidelijk aan de orde is en waarvoor een indicatie is gemaakt van de herstelkosten. Daarnaast is er een aantal complexen die wel in de risicocategorie vallen, maar waar nog geen duidelijke signalen zijn en/of schade is. Voor deze complexen is nog geen bedrag ingerekend voor funderingsproblematiek.

Beheerlasten

De beheerlastennorm is gebaseerd op de functionele winst- en verliesrekening vanuit de FMJB. De beheerlastennorm is gebaseerd op de bedragen uit deze begroting voor de eerstvolgende 15 jaar.

Gevoeligheidsanalyse

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2024:

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 5 eenheden opgenomen (2023: 5 eenheden). Deze 5 eenheden zijn allen verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

De deelneming Elkien Holding B.V. is in 2024 geliquideerd.

8.4.2 Latente belastingvordering

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken, de langlopende schulden, verrekenbare verliezen en derivaten. De latentie zal naar verwachting voor € 2,5 miljoen binnen één jaar worden gerealiseerd.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,36% (2023: 2,38%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2024 van 3,18% (2023: 3,21%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2024-2037. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2024 en verder 25,8%.

Verrekenbare verliezen € 36.990k
Van de compensabele verliezen is de verwachting dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Bij het bepalen van de verrekenbare verliezen is rekening gehouden met de vastgestelde aangiften tot en met boekjaar 2018. Van 2019 tot en met 2021 is sprake van nog lopende bezwaarprocedures omtrent de renteaftrekbeperking, namelijk welke mutaties wel en niet als rente in de zin van de ATAD-renteaftrekbeperking kwalificeren. Dit leidt tot een mogelijke correctie. In de berekening van de verrekenbare verliezen zijn we uitgegaan van het voor ons meest ongunstige scenario.

Langlopende schulden € 50k
De latentie bedraagt nominaal € 0,4 miljoen en loopt in 2036 af.

Derivaten € 101k
De latentie bedraagt nominaal € 0,8 miljoen en loopt in 2037 af.

Herstructurering derivatenportefeuille -/- € 12.481k
Deze latentie is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivatenportefeuille € 12,4 miljoen (2023: € 14,6 miljoen). De latentie bedraagt € 92,8 miljoen (2023: € 96,9 miljoen) en loopt in 2061 af.

Voorziening onderhoud -/- € 10.762k
In 2022 heeft Elkien een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst voor de vorming van een onderhoudsvoorziening in het jaar 2018. Deze voorziening bedraagt nominaal € 45,8 miljoen. Over de vorming van deze voorziening loopt nog een landelijke gerechtelijke procedure. Wij zijn voorzichtigheidshalve van het scenario uitgegaan dat deze uitspraak in ons nadeel uitvalt en daarmee de voorziening in 2028 vrijvalt.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van afgekochte renteswaps in 2010, 2014 en 2020 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de afgekochte swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De afschrijving voor 2024 is circa € 1,4 miljoen (2023: circa € 1,4 miljoen). De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten

In 2018, 2019, 2021, 2022, 2023 en 2024 zijn renteswaps bij een vijftal derivatenbanken doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening financieel geen impact, maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit de volgende kavels:
Wons Noorderlaan
Gorredijk De Miente
Grou Groene Kruis
Sneek Hein Doekesstraat
Tersoal Buorren

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed.

Ultimo 2024 is in totaal circa € 1.300 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2023: circa € 1.130 miljoen). In 2024 is € 11,8 miljoen (2023: € 5,2 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.689 miljoen) in relatie tot de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 2.734 miljoen) is een bedrag van € 1.045 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Elkien niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Elkien is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Elkien.

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Voorgesteld wordt dan ook om het gehele resultaat van het boekjaar 2024 van € 199 miljoen positief aan de overige reserves, als onderdeel van het totale eigen vermogen, toe te voegen.

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 1,3 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
 

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw en woningverbeteringen van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

Schulden aan overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2024 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2024 3,2% (2023: 3,2%) en de duration 18. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2024 25 jaar respectievelijk 25 jaar. 

De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2024 € 661 miljoen (2023: € 643 miljoen). Hiervan is € 10 miljoen niet door het WSW geborgd (2023: € 11  miljoen). Van de leningen verstrekt door de overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 651 miljoen (2023: € 632 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 98% van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2024 € 750 miljoen (2023: € 703 miljoen). Hierbij zijn de cashflows contant gemaakt op basis van de Euro Swaps Curve.

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2024 ad € 661 miljoen bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de BNG Bank en de NWB Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2023: 3,6%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,2%.

Essentie basisrenteleningen

Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen komen alleen onder specifieke voorwaarden in aanmerking voor WSW borging.

Risico creditspread

Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Marktwaarde derivaten

Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2024 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening afgedekt is door het derivaat. 

Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 35 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Dit zijn renteswaps met als tegenpartij de BNG Bank, waarmee een Raamovereenkomst Financiële derivaten (RFD) zonder CSA (Credit Support Annex) - waarin onderpandsverplichtingen zijn opgenomen - is afgesloten.  

Daarnaast is geen sprake van breakclausules. 

De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2024 € 10,7 miljoen negatief (2023: € 16,8 miljoen negatief). In 2024 is voor nominaal € 22,5 miljoen renteswaps (met CSA) doorgezakt.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat deel uitmaakt van een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen.  

Er is geen sprake van derivaten die nog uitgeoefend kunnen worden door partijen.

Bovenstaand zijn twee ratio's opgenomen, specifiek ten behoeve van de BNG Bank. De ratio’s zijn als volgt berekend:

ICR (Interest Coverage Ratio)
Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto rentelasten

Solvabiliteit marktwaarde
Gecorrigeerd eigen vermogen / gecorrigeerd balanstotaal

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2024 heeft Elkien ten aanzien van haar wagen- en fietspark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 1,6 miljoen (2023: circa € 0,9 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht:

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen en onderhoud tot een bedrag van circa € 32 miljoen (2023: circa € 12 miljoen).

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 10 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 t/m 2019 door en met de ketenpartners voor de komende 25 jaar na oplevering.

Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

Obligolening

Als deelnemer van het WSW is sprake van een obligoverplichting. Deze bestaat uit het Jaarlijks Obligo en het Gecommitteerd Obligo. Het Jaarlijks Obligo vormt het eerste middel voor WSW om het Risicovermogen aan te vullen. Wanneer het Jaarlijks Obligo onvoldoende is, doet WSW voor het resterende deel een beroep op het Gecommitteerde Obligo. Dit betreft een door het WSW geborgde variabele hoofdsomlening afgesloten bij de BNG Bank groot € 18,3 miljoen ultimo 2024. Ultimo 2024 is niet getrokken op deze obligolening.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

Stichting Elkien vormt met Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Verrekening vindt plaats via de rekening-courant.
Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. zijn per 19 december 2024 geliquideerd.

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd ten opzichte van 2023 als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en harmonisatie € 4,2 miljoen;
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,5 miljoen;
• Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 1,1 miljoen.

De verkoopopbrengst betreft 65 woningen, 5 BOG-eenheden en 1 kavel (2023: 51 woningen en 1 kavel(ruil)). De door de verkoop in 2024 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 5,4 miljoen.

De acute belastinglast over 2024 is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2024 25,8%. De effectieve belastingdruk wordt berekend door de opgegeven vennootschapsbelasting te delen door het nettoresultaat vóór belasting, waarop correcties hebben plaatsgevonden en bedraagt in 2024 2,1% (2023: 5,8%).

Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2020 definitief geregeld. Vanwege de in 2022 gewijzigde fiscale regelgeving is Elkien met ingang van 2022 vennootschapsbelasting verschuldigd. Per saldo zijn we niet méér vennootschapsbelasting verschuldigd, maar het wordt uitgespreid over een eerdere en langere periode.

Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2023: 0).

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V., als zijnde de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria zijn inclusief BTW en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2024, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige niet-controlewerkzaamheden.

11.2.2 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2024 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Heerenveen, 25 juni 2025
Stichting Elkien