9. Financiële paragraaf

De beleidswaarde is de waarde van woongelegenheden als corporatiewoongelegenheden, op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidig beleid 
van de corporatie. De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de Beleidswaarde. De beleidswaarde kan ook bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen. Alleen de rekenregels, de algemene parameters voor kostenontwikkelingen en de mutatiegraad zijn nog (voor een deel) hetzelfde als bij de marktwaardeberekening.

De vijf aanpassingen in de DCF berekening van de marktwaarde zijn:

1. Beschikbaarheid: voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de exploitatie conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet. In de nieuwe beleidswaarde is de rekenhorizon van vijftien jaar met eindwaarde gewijzigd naar zestig jaar zonder eindwaarde.

2. Betaalbaarheid: met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.

3. Kwaliteit: het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsbegroting. De onderhoudsbegroting is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsplanning (MJOP), voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt. In voorgaande jaren moest de gehele begroting omgerekend worden naar één norm in de beginperiode. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting. 

In deze stap worden ook de verplichtingen voor EFG-labels opgenomen. Door wetgeving wordt de verhuring beperkt. Daarom wordt een standaardverplichting aan het achterstallig onderhoud toegevoegd voor een woning met een E, F of G label.

4. Beheer: de beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer: 

• Beheerkosten
• Belastingen
• Verzekeringen
• Overige zakelijke lasten

5. Disconteringsvoet: om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt in deze stap de marktdisconteringsvoet vervangen door een sociale disconteringsvoet. De onderbouwing van de disconteringsvoet wordt jaarlijks (in oktober) gepubliceerd op de website van de Autoriteit Wonen.

Als deze vijf afslagen zijn gecorrigeerd op de marktwaarde geeft dat een beleidswaarde van Elkien per ultimo 2024 van € 1.688 miljoen. Onderstaande waterval geeft dit weer: 

In de jaarrekening wordt een uitgebreidere toelichting gegeven op de ontwikkeling van de beleidswaarde.

Het resultaat na belasting van Elkien komt over 2024 uit op € 199,9 miljoen positief. In het Jaarplan 2024 was een resultaat begroot van € 84,0 miljoen positief.

De grootste afwijkingen tussen het jaarresultaat en het Jaarplan betreffen:

• Huuropbrengsten (€ 0,5 miljoen nadelig): de huuropbrengsten zijn lager uitgevallen doordat de huurderving hoger is uitgevallen dan begroot maar ook de bruto huurinkomsten lager zijn uitgevallen.
• Netto verkoopresultaat bestaand bezit en overig (€ 1,4 miljoen voordelig): er zijn via het uitponden meer woningen tegen een hogere verkoopprijs verkocht dan is begroot.
• Personele lasten (€ 1,8 miljoen voordelig): de grootste oorzaak voor het voordelige verschil met het Jaarplan is dat er vacatures in 2024 niet zijn ingevuld óf later zijn ingevuld. Tegenover deze lagere eigen personele lasten staat wel een hogere inhuur (zie overige bedrijfslasten).
• Onderhoudslasten (€ 2,6 miljoen nadelig): aan de ene kant is het dagelijks onderhoud € 4,7 miljoen hoger uitgevallen dan begroot doordat de kosten voor het reparatie en mutatieonderhoud zijn toegenomen. Aan de andere kant zijn de kosten voor het planmatig onderhoud juist € 2,1 miljoen lager uitgekomen dan begroot doordat een deel van de werkzaamheden niet plaats heeft gevonden of doorschuift naar 2025.
• Leefbaarheid (€ 0,3 miljoen nadelig): de directe kosten besteed aan leefbaarheid vallen hoger uit dan begroot. Dit komt met name omdat de leefbaarheidsorganisatie groter is geworden en er ook meer aan groenonderhoud in het kader van leefbaarheid wordt besteed.
• Overige bedrijfslasten (€ 1,3 miljoen nadelig): de nadelige afwijking op deze post bestaat uit diverse afwijkingen. We zien met name de externe inhuur en de waterschapsbelasting en gemeentelijke heffingen hoger uitvallen dan begroot. De eerste omdat er wordt ingehuurd in verband met openstaande vacatures; de tweede als gevolg van de gestegen tarieven van de aanslagen van de gemeenten en waterschap. Aan de andere kant zijn er ook posten die lager uitvallen zoals de obligobetaling en ICT-kosten.
• Gerealiseerde waardeveranderingen (€ 36,0 miljoen voordelig): de gerealiseerde waardeveranderingen betreffen onrendabele gedeelte van nieuwbouwprojecten, woningverbeteringen en sloopprojecten. Op basis van de in 2024 uitgevoerde investeringsprojecten vallen deze € 36,0 miljoen voordeliger uit dan begroot.
• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen (€ 83,7 miljoen voordelig): deze post bestaat uit de marktwaardemutatie van ons bezit. Bij het opstellen van het Jaarplan werd nog een beperkte marktwaardestijging van het bezit verwacht. Uiteindelijk is de marktwaarde van ons bezit over 2024 gedaald en vallen deze waardeveranderingen € 83,7 miljoen voordeliger uit.
• Belastingen (€ 4,3 miljoen nadelig): de vennootschapsbelasting-last valt € 4,3 miljoen hoger uit als gevolg van actualisatie van de belastinglatenties en de (voorlopige) aangifte VPB over 2023 en 2024.

Voor meer details over de onderliggende posten wordt verwezen naar de Jaarrekening.

Verkoop grondposities

Elkien is als grondeigenaar bereid geweest om onder voorwaarden de grondpositie in Raerd tegen een sociale kavelprijs te leveren.

De voorwaarden waaraan is voldaan hebben betrekking op het volgende:

1. De koper behoort qua inkomen tot de sociale doelgroep
2. De koper is woonachtig in of in de nabijheid van het dorp of met aantoonbare binding met het dorp.

Elkien heeft hiermee tot doel gehad de realisatie en verkoop van 9 koopwoningen voor de sociale doelgroep met binding met het dorp Raerd mogelijk te maken. Met het mogelijk maken hiervan levert Elkien een bijdrage aan de duurzame leefbaarheid van het dorp Raerd.

De Financiële Meerjarenbegroting (FMJB) dient als kaderstellende, financiële polsstok voor het meerjarige beleid op het gebied van huur, onderhoud, bedrijfskosten en transformatie van de vastgoedportefeuille. De vorig jaar vastgestelde en goedgekeurde Financiële Meerjarenbegroting 2024-2028 geeft het kader aan waar binnen de Financiële Meerjarenbegroting 2025-2029 (FMJB 2025-2029) vorm heeft gekregen. 

Doelstelling in de FMJB is om voor de begrotingsperiode, maar ook voor de lange termijn te komen voor een in continuïteit toekomstbestendig bedrijfsmodel. In deze nieuwe FMJB zijn de sturingsvariabelen LTV, ICR en ORT-budget onverminderd van kracht maar zijn deels wel
herijkt. 

Begin 2024 heeft de Autoriteit woningcorporaties het ‘Handboek waarderen marktwaarde 2023' gepubliceerd met daarin een nieuwe systematiek voor de bepaling van de beleidswaarde; de beleidswaarde 2.0. Deze nieuwe systematiek voor de bepaling van de beleidswaarde 2.0 is de uitkomst van het doorlopen evaluatieproces van de beleidswaarde waarin een aantal verbetervoorstellen ten aanzien van de beleidswaarde is verwerkt. Omdat de beleidswaarde is gewijzigd, hebben Aw/WSW ook het gezamenlijk normenkader geactualiseerd. Deze is namelijk gebaseerd op enkele ratio's die afhankelijk zijn van de beleidswaarde. Elkien actualiseert begin 2025 het interne normenkader.

Belangrijk financieel anker was daarin het toegroeien naar een LTV van 70% (beleidswaarde) in 2035, en deze daarna constant te houden op dat niveau. Deze LTV van 70% is, samen met de ICR, onverminderd als sturingsvariabele van kracht maar daarnaast hebben we ons financieel sturingskader herijkt waarbij we vanaf 2024 ook gaan sturen op het ORT budget. Deze kaders zijn leidend geweest bij het opstellen van de FMJB 2025-2029 en hebben tot een begroting geleid die aansluit bij het gewenste in continuïteit bestendige bedrijfsmodel.

Onderstaande tabel geeft de belangrijkste ratio’s weer in historisch perspectief (op basis van de jaarrekeningen) en toekomstig perspectief (op basis van de FMJB 2025-2029).
De normen zijn op basis van het nieuwe gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW. 

Huurbevriezing van de baan voor 2025

Op 3 juni 2025 maakte minister Keijzer bekend dat ze heeft besloten om het wetsvoorstel over de huurbevriezing niet naar de Tweede Kamer te sturen. Het negatieve advies van de Raad van State en de val van het kabinet heeft haar dit doen besluiten. Dit betekent dat de huren per 2025 in ieder geval niet worden bevroren. Of de huurbevriezing nu definitief van de baan is voor 2026 en de jaren daarna is nu niet te voorspellen. Dit hangt af van het beleid van het nieuwe kabinet.

Voor dit moment zijn we erg blij dat de huurbevriezing niet doorgaat. Dit betekent dat onze investeringsruimte nu niet wordt beperkt en we onze plannen voor de korte termijn niet hoeven bij te stellen. We kijken echter wel kritisch naar onze opgave en de beschikbare middelen op de lange termijn. Met een team binnen Elkien hebben we de afgelopen periode in beeld gebracht wat daarvoor nodig is en dit zullen we de komende periode verder uitwerken.

Hoewel wij erg blij zijn dat onze investeringscapaciteit niet wordt beperkt, realiseren we ons goed dat dit nieuws voor (een aantal van) onze huurders een lastige boodschap is. Als onze bewoners, veelal met een bescheiden portemonnee, maandelijks hun vaste lasten en het levensonderhoud moeten betalen, is de huurbevriezing voor hen natuurlijk welkom! We vinden het echter een taak van de overheid om woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden via o.a. de huurtoeslag. Via onze koepelorganisatie Aedes blijven we de politiek oproepen en ons inzetten om deze verantwoordelijkheid te nemen.

Het is onze rol om nu en in de toekomst goede huurwoningen en een goed thuis aan te bieden en daar zetten we ons als Elkien maximaal voor in.