Algemeen
Bij Elkien hebben we voortdurend aandacht voor onze interne beheersing. Hiervoor gebruiken wij een integrale set aan maatregelen; ons management control systeem. De kern van dit systeem is onze planning & controlcyclus.
De spelregels die we hanteren binnen Elkien hebben we vastgelegd in ons toezichts- en toetsingskader. Onze financiële positie beoordelen we voortdurend. Hiertoe hanteren we in ons financieel sturingskader parameters die volgens ons nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering op lange termijn. Bovendien werken we met een zogeheten ‘rolling window’, dat wil zeggen dat we steeds voor een periode van maximaal drie jaar harde verplichtingen aangaan, zodat we flexibel blijven en bij kunnen sturen indien nodig.
Strategische risico’s hebben een relatie met onze missie en strategische doelstellingen en vragen om maatwerk van bestuur en management. Door toepassing van het principe van de ‘rolling window’ blijven we alert en sturen we op tijd bij als dat nodig is. De belangrijkste strategische risico’s worden in de volgende paragraaf genoemd.
Strategische risico's
Elkien biedt mensen met bescheiden inkomens betaalbare, duurzame en passende woningen. Iedereen verdient een thuis en wij zetten ons in om dat mogelijk te maken. Hiertoe hebben wij drie strategische doelen geformuleerd; tevreden klanten, een passende woningportefeuille en een wendbare organisatie. De belangrijkste risico’s die het bereiken van deze strategische doelstellingen in de weg kunnen staan, en hoe wij hiermee omgaan, worden hieronder genoemd.
Het risico dat de beschikbare middelen achterblijven bij de stijgende maatschappelijke opgave, waardoor er geen sprake is van een duurzaam verdienmodel
Woningcorporaties staan de komende jaren voor een grote opgave. Naast het bouwen van een groot aantal sociale huur- en middenhuurwoningen, dragen ze bij aan betaalbare huren, versnellen zij hun investeringen in verduurzaming en worden extra investeringen gedaan in leefbare wijken. Er is een trend naar een bredere, gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties. Hierbij valt te denken aan mogelijke verantwoordelijkheid voor de maatschappelijke impact van het gebruik van onze woningen door onze huurders of de impact van onze leveranciers voor onze toeleveringen.
Deze opgave legt grote druk op ons verdienmodel. De mogelijkheid om extra financiering aan te trekken is niet oneindig. We realiseren ons dat we op termijn de instandhouding van ons bezit grotendeels moeten financieren uit onze operationele kasstroom. Daarom heeft Elkien kaders opgesteld voor een toekomstbestendig bedrijfsmodel. We sturen strak op deze kaders en monitoren voortdurend of de steeds veranderende omstandigheden vragen om bijstelling van onze plannen. Daarnaast achten we het van belang voor onze positie om zelf ook tijdig in te spelen op dominante trends in de samenleving. Bij het opstellen van onze koers en onze jaarplannen staan we stil bij ontwikkelingen in de maatschappij en óf- en in welke mate - deze zouden moeten leiden tot bijstelling van onze plannen.
Het risico op financiële tegenvallers door wijzigingen in wet- en regelgeving
De financiële relatie tussen corporaties en overheid krijgt vorm door middel van belastingen en door wetgeving rondom bijvoorbeeld kwaliteits- en duurzaamheidseisen, bouwverplichtingen en huur- en toewijzingsbeleid. De landelijke politiek en ontwikkelingen in wet- en regelgeving hebben daarmee een belangrijke invloed op het kunnen uitvoeren van onze strategie.
We volgen de lokale en nationale politieke ontwikkelingen nauwlettend zodat we waar mogelijk invloed uit kunnen oefenen of tijdig in kunnen spelen op veranderingen. In ons financieel sturingskader hanteren we parameters die nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering op lange termijn. Harde verplichtingen gaan we steeds voor een periode van maximaal drie jaar aan, zodat we flexibel blijven en bij kunnen sturen indien nodig.
Het risico op financiële tegenvallers door onverwachte, grote wijzigingen in macro economische parameters
Woningcorporaties zijn kapitaal intensieve organisaties die gevoelig zijn voor schommelingen in rente en inflatie. Bij een stijgende rentestand leningen moeten worden geherfinancierd tegen een hoger rentepercentage.
Bij het opstellen van onze meerjarenbegroting rekenen wij verschillende scenario’s door voor wijzigingen in de belangrijkste macro-economische parameters en geven we inzicht in de impact op onze financiële ratio’s. Omdat er veel scenario's denkbaar zijn ten aanzien van de economische verwachtingen rekenen we ons beleid ook jaarlijks door in een zogeheten Monte Carlo simulatie. Hiermee brengen we in beeld – aan de hand van 2.000 consistente sets aan economische scenario’s - met welke waarschijnlijkheid wij de normen van het externe toetsingskader overschrijden van de Autoriteit Woningcorporaties. We werken volgens een gedegen treasurybeleid en met een laag risicoprofiel.
Het risico dat de portefeuille niet aansluit bij de vraag door onvoorziene demografische ontwikkelingen
De samenstelling van de bevolking en huishoudens wijzigt. Dit heeft gevolgen voor het type en de grootte van de benodigde woningen. Hierdoor lopen we het risico dat delen van het woningbezit niet meer aan de vraag voldoen. We voorzien in Fryslân een verschuiving van de plattelandsgebieden naar de stedelijke kernen. Hierdoor lopen we het risico op een toenemende leegstand in de krimp-gebieden.
We spelen hier op in door het jaarlijks herijken van onze portefeuilleplan op basis van een analyse van de markt, de omgeving en ons bezit in combinatie met de financieel-economische ontwikkelingen.
Het risico dat de leefbaarheid in de wijken daalt
We zien de samenstelling in de wijken en buurten veranderen. Dit wordt versterkt door de landelijke toewijzingsregels, doordat ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen en doordat de huisvesting van statushouders toeneemt. In combinatie met het doorgeven van armoede op generaties in wijken leidt dit tot het risico van een concentratie van sociale problematiek in de wijken. Dit kan leiden tot een verminderde klanttevredenheid, hogere kosten voor onderhoud en leefbaarheid en verminderde verhuurbaarheid en waarde van ons vastgoed.
Deze maatschappelijke problematiek vraagt om een brede aanpak vanuit verschillende betrokken partijen. Elkien kiest hierbij de rol van netwerkregisseur om zo, samen met stakeholders en ketenpartners, bij te dragen aan een goed woon- en leefklimaat. Enerzijds door investeringen in ons vastgoed en grootschalige wijkvernieuwingen. Anderzijds door samen met gemeenten te werken aan maatregelen die de veerkracht in de wijken versterken. Bijvoorbeeld met het programma Leeuwarden-Oost dat als doel heeft om de kans-ongelijkheid te verkleinen. Of met de convenanten “Langer thuis’, vooral gericht op ouderen, en ‘Weer thuis’, gericht op doelgroepen die uitstromen uit opvang en beschermd wonen. Ook werken we met een grootschalige pilot voor gerichte toewijzing in dorpen ter vergroting van de binding van huurders met het dorp, wat naar verwachting ten goede komt van de leefbaarheid. In 2024 hebben we onze visie op leefbaarheid opgesteld die wordt uitgewerkt in een geactualiseerd leefbaarheidsbeleid.
Het risico dat door de klimaatverandering de leefbaarheid in onze wijken onder druk komt te staan, de waarde van ons vastgoed vermindert en we geconfronteerd worden met onvoorziene, hoge kostenposten.
Door de opwarming van de aarde moeten we ons voorbereiden op zwaardere weersextremen en op de gevolgen van natheid, droogte en hitte. In onze portefeuille is een belangrijk risico, mede veroorzaakt door klimaatverandering, de funderingsproblematiek. Het lage en schommelende grondwaterpeil tast de fundering aan en kan zo schade aan onze woningen veroorzaken.
In de uitwerking van ons portefeuilleplan en duurzaamheidsbeleid spelen we in op de (mogelijke) gevolgen van klimaat. In 2024 hebben we onze visie op duurzaamheid vastgesteld. In 2025 richten we ons op twee belangrijke en actuele onderdelen, namelijk het voorkomen van hittestress en het toekomst klaar isoleren. Voor de aanpak van funderingsproblemen hebben we een kennis model ontwikkeld dat continu wordt gevoed met praktijk- en satellietdata. We hebben middelen gereserveerd voor toekomstige funderingsaanpakken en werken aan kennisdeling, lobby en pilotprojecten om deze problematiek effectief aan te pakken. Op dit moment is er nog geen sprake van een acuut probleem. De veiligheid van en in onze woningen is niet in gevaar.
Het risico op verminderde regie op het realiseren van onze strategische doelstellingen
Met het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting komt er vanuit het Rijk meer regie op provincies en gemeenten en komen corporaties ook meer onder die regie te staan. De Nationale Prestatie Afspraken zijn afgesloten met als uitgangspunt dat corporaties hun investeringscapaciteit volledig benutten en hun investeringscapaciteit zo nodig inzetten voor collega corporaties. Met deze ontwikkelingen kan de positie van de corporaties wezenlijk veranderen, met het risico op een verminderde regie op het realiseren van onze strategie en verminderde eigenstandige verantwoordelijkheid.
We voeren op regionaal niveau gesprekken met onze collega corporaties over de individuele opgave en de regionale opgave, om de noodzaak van onderlinge solidariteit te bepalen en te verkennen welke mate van solidariteit passend is.
Het risico op schade aan of verlies van onze data
De opmars van de digitalisering en het gebruik van nieuwe technologieën brengt cyber- en privacy risico’s met zich mee. Onze afhankelijkheid van systemen en data is groot, terwijl er wereldwijd sprake is van een toename van cyberaanvallen. Dit kan leiden tot schade aan data, mogelijke datalekken en het niet meer beschikbaar zijn van systemen en data.
Bij Elkien besteden we continu veel aandacht aan informatiebeveiliging. De beveiliging van onze digitale omgeving is gebaseerd op best practice modellen. Met behulp van externe expertise dragen we zorg voor continue monitoring van onze systemen en wordt opvolging gegeven aan alle signalen. Daarnaast besteden we jaarlijks veel aandacht aan de bewustwording rondom het belang van informatiebeveiliging bij onze medewerkers.
Het risico dat Elkien onvoldoende in staat is om de personele bezetting kwantitatief en kwalitatief te waarborgen
Door (technologische) ontwikkelingen worden steeds vaker andere eisen gesteld aan het werk van onze medewerkers. Daarnaast is er sprake van krapte op de arbeidsmarkt.
Voor de inzet van personeel in de bouw- en het onderhoud heeft Elkien langjarige afspraken gemaakt in het kader van ketensamenwerking. Daarnaast investeert Elkien in aantrekkelijk werkgeverschap om toekomstig talent en leiderschap aan te kunnen trekken. Aan de hand van onze Strategische Personeelsplanning inventariseren we welke acties we kunnen ondernemen om ook in de toekomst over een kwantitatief en kwalitatief goede bezetting te kunnen beschikken. We realiseren ons dat dit een cruciaal element is voor onze strategische doelstelling om een wendbare organisatie te zijn en te blijven.
Risico op fraude en niet-integer handelen
De medewerkers van Elkien werken dagelijks aan ons motto: ‘Samen thuis geven’. Integriteit vinden we hierbij heel belangrijk, daarom hebben we een integriteitsbeleid en een ‘meldregeling integriteit’ opgesteld en hier aandacht aan besteed in de organisatie. Beide documenten zijn te vinden op onze website. Risico’s rondom fraude en niet-integer handelen, en de beheersing daarvan, zijn onderwerpen die periodiek aandacht behoeven en krijgen van het bestuur en RvC. Daartoe stellen wij jaarlijks een frauderisico rapportage op die wij ook met onze Raad van Commissarissen bespreken. De algemene conclusie hieruit is dat Elkien niet getypeerd wordt als een organisatie met een verhoogd frauderisico: belangrijke bouwstenen voor fraudepreventie zijn aanwezig, zoals een integriteitscode, een klokkenluidersregeling, het aanstellen van vertrouwenspersonen, controle-technische functiescheidingen en een goed ontwikkeld risicomanagementsysteem waarin risico’s en beheersmaatregelen zijn beschreven en waarin periodiek controlemaatregelen worden uitgevoerd die, waar nodig, tot bijsturing leiden.
Operationele risico's
Risicomanagement op operationeel niveau is het dagelijkse risicobeheer in de processen en projecten. Dit zijn voornamelijk risico’s als gevolg van het falen van mensen, systemen of processen. Voor deze risico’s hebben we passende beheersmaatregelen ingericht. Met behulp van onze Risico Management Tool monitoren we periodiek of deze beheersmaatregelen nog effectief zijn.