10. Jaarrekening

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de RTIV.

De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 toe. 
De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte: 10% plus dan wel 10% minus de waarde.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Alle verhuureenheden in exploitatie van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van deze methodiek zijn als volgt:

• de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op, indien van toepassing, de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• de overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar zijn onderdeel van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van ontvangsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

In beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht.

Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de ontvangsten en uitgaven wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
• loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten;
• bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
• leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Elkien heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen (leegwaardestijging alleen 2021 en 2022 volgens handboek, daarna Best Practice).

De externe taxateur kan de vrijheidsgraden voor wat betreft exit yield en onderhoud hier wel hebben toegepast.

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 14 afwijkende standpunten ingenomen, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Het generieke deel van de disconteringsvoet is dit jaar verhoogd met 0,10%.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Daarbij vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Bij woningen wordt het overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie intern gewaardeerd. Bij BOG wordt dit gedaan middels een externe markttechnische update.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. De in 2023 gebruikte markthuurtabel is gebaseerd op een markthuurverkenning van een externe partij, die door meerdere corporaties als ‘Best Practice’ in de waardering wordt gebruikt. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerkosten.

5.4.2 Latente belastingvordering

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd opgenomen voor (tijdelijke) verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt op basis van de belastingtarieven die per einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,38% (2022: 2,24%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2023 van 3,21% (2022: 3,02%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2023-2036. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2023 en verder 25,8%.

5.9.2 Overige voorzieningen

De Overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende Overige voorzieningen:

• de Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,1% (2022: 3,7%);
• de Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,1% (2022: 3,7%).

6.2.2 Huuropbrengsten

De jaarlijkse reguliere huurverhoging is van overheidswege gemaximeerd op de looninflatie van vorig jaar, betreffende 3,1%. De huurders met een gereguleerd contract en een huur > 80% van de streefhuur hebben een huurverhoging gekregen van 2,3%. De overige huurders met een gereguleerd contract hebben 3,1% huurverhoging gekregen. Daarnaast heeft er een inkomensafhankelijke huurverhoging plaatsgevonden van 7,1%. De huurverhoging voor de geliberaliseerde contracten bedraagt 4,1%. Er zijn ca. 1.100 woningen die geen huurverhoging hebben gekregen. Ten slotte hebben de huurders met inkomen < 120% van het minimum inkomen een huurverlaging gekregen naar een bedrag van € 575,03.

Huursombenadering 2023

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2023 als op 1 januari 2024 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2023 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Deze komt voor 2023 uit op 2,6%.

In 2023 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
• De woningen die in 2023 een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum.

6.3.5 Pensioenlasten

Elkien kent de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van het personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2023 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 128,8% (2022: 129,0%).
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Naast de premiebetalingen bestaan er geen andere verplichtingen.

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

• bedrijfsgebouwen en terreinen - lineair - 10 jaar
• andere vaste bedrijfsmiddelen - lineair - 5 jaar
• ICT ERP-systeem - lineair - 5 jaar
• ICT apparatuur - lineair - 3 jaar

Met betrekking tot de inventaris is sprake van een uitgebreide brandverzekering met een verzekerde som van € 2,7 miljoen.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.612 eenheden verantwoord.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.302 eenheden verantwoord.

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2023 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde

De beleidswaarde is voor het eerst in 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden. Hierbij kan gedacht worden aan de aanscherping van het begrip onderhoud/verbetering, alsmede de beheerlasten.
De beleidswaarde bedraagt per 31 december 2023 € 1.256 miljoen (31 december 2022: € 1.368 miljoen) en is afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat met afslagen voor 1) beschikbaarheid (doorexploiteren) 2) betaalbaarheid (huren), 3) kwaliteit (onderhoud) en 4) beheer (beheerkosten).
De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2023 is als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 5 eenheden opgenomen (2022: 6 eenheden). Deze 5 eenheden zijn allen verkocht met een terugkoopverplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

8.4.2 Latente belastingvordering

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken, de langlopende schulden, verrekenbare verliezen en derivaten. De latentie zal naar verwachting voor € 5,1 miljoen binnen één jaar worden gerealiseerd.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,38% (2022: 2,24%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2023 van 3,21% (2022: 3,02%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2023-2036. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2023 en verder 25,8%.

Verrekenbare verliezen € 40.266k
Van de compensabele verliezen is de verwachting dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Onroerende zaken en afschrijvingspotentieel € 6.078k
In 2020 is een actieve latentie gevormd voor het fiscale afschrijvingspotentieel. Deze bedraagt nominaal € 30 miljoen en loopt in 2061 af.

Langlopende schulden € 118k
De latentie bedraagt nominaal € 0,7 miljoen en loopt in 2036 af.

Derivaten € 133k
De latentie bedraagt nominaal € 0,9 miljoen en loopt in 2037 af.

Herstructurering derivatenportefeuille -/- € 14.617k
Deze latentie is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivatenportefeuille € 14,6 miljoen (2022: € 12,6 miljoen). De latentie bedraagt € 96,9 miljoen (2022: € 100,5 miljoen) en loopt in 2061 af.

Voorziening onderhoud -/- € 11.539k
In 2022 heeft Elkien een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst voor de vorming van een onderhoudsvoorziening in het jaar 2018. Deze voorziening bedraagt nominaal € 45,8 miljoen. Over de vorming van deze voorziening loopt nog een landelijke gerechtelijke procedure. Mocht deze in ons nadeel uitvallen, dan valt de voorziening vermoedelijk in 2024 vrij.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van afgekochte renteswaps in 2010, 2014 en 2020 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de afgekochte swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De afschrijving voor 2023 is circa € 1,4 miljoen (2022: circa € 1,5 miljoen). De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten

In 2018, 2019, 2021, 2022 en 2023 zijn renteswaps bij een vijftal derivatenbanken doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening financieel geen impact, maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit de volgende kavels:
Raerd Selanswei
Wons Noorderlaan
Gorredijk De Miente
Grou Groene Kruis
Sneek Hein Doekesstraat

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Voorgesteld wordt dan ook om het gehele resultaat van het boekjaar 2023 van € 142 miljoen negatief aan de overige reserves, als onderdeel van het totale eigen vermogen, te onttrekken.

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 1,2 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
 

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw en woningverbeteringen van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

Schulden aan overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2023 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2023 3,2% (2022: 3,0%) en de duration 18. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2023 25 jaar respectievelijk 25 jaar.

De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2023 € 643 miljoen (2022: € 636 miljoen). Hiervan is € 11 miljoen niet door het WSW geborgd (2022: € 13 miljoen). Van de leningen verstrekt door de overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 632 miljoen (2022: € 623 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 98% van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken. 

De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2023 € 703 miljoen (2022: € 669 miljoen). Hierbij zijn de cashflows contant gemaakt op basis van de Euro Swaps Curve.

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2023 ad € 643 miljoen bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de BNG Bank en de NWB Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2022: 3,6%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,1%.

Essentie basisrenteleningen

Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen komen alleen onder specifieke voorwaarden in aanmerking voor WSW borging.

Risico creditspread

Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Credit Support Annex (CSA)'s en Break Clauses

Om derivaten te kunnen afsluiten, dient een raamovereenkomst opgesteld te worden. Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst, die bestaat uit een Master Agreement, Schedule en Credit Support Annex. De uitzondering hierop is de BNG Bank waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) zonder CSA is afgesloten. In de Credit Support Annex zijn de onderpandsverplichtingen (cash collateral) opgenomen. Ultimo 2023 is geen sprake van uitstaand cash collateral.

In de renteswap confirmaties met de banken zijn veelal breakclauses opgenomen om het kredietrisico voor partijen te beperken. Dit betreft mandatory breakclauses, waarbij sprake is van automatische afwikkeling op de breakdatum. 

De resterende breakclauses vallen verspreid over het jaar 2024. De liquide derivatenbuffer van Elkien is van voldoende omvang om te kunnen voldoen aan eventuele liquiditeitsverplichtingen, voortvloeiend uit de breakclauses. Deze mogelijke liquiditeitsverplichtingen bedragen voor 2024 € 6,2 miljoen. Deze bedragen zijn berekend per ultimo 2023.

Caps

Om het liquiditeitsexposure voortvloeiende uit de marginverrekening te reduceren zijn in 2014 plafonds (caps) overeengekomen met enkele banken. Deze caps maximaliseren het margin call risico.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat deel uitmaakt van een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen.

Er resteerde één extendible lening, waarbij de bank begin 2023 gebruik gemaakt heeft van zijn recht de lening te verlengen. 

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2023 heeft Elkien ten aanzien van haar wagen- en fietspark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 0,9 miljoen (2022: circa € 1,1 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht:

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen en onderhoud tot een bedrag van circa € 12 miljoen (2022: circa € 18 miljoen).

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa
€ 11 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 t/m 2019 door en met de ketenpartners voor de komende 25 jaar na oplevering.

Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

Obligolening

In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door de woningcorporatie.

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd ten opzichte van 2022 als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en harmonisatie € 2,7 miljoen;
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,3 miljoen;
• Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 0,5 miljoen.

De verkoopopbrengst betreft 51 woningen en 1 kavel(ruil) (2022: 29 woningen, 26 complexmatige verkopen en 1 kavel). De door de verkoop in 2023 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 4,7 miljoen.

Onder de post worden de organisatiekosten opgenomen die niet rechtstreeks aan de primaire activiteiten toegerekend kunnen worden. Het betreffen hier o.a. de personele, facilitaire en huisvestingskosten voor de ondersteunende afdelingen van de organisatie (o.a. HRM, Communicatie, Strategie, Control en Financiën).

De acute belastinglast over 2023 is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2023 25,8%. De effectieve belastingdruk wordt berekend door de opgegeven vennootschapsbelasting te delen door het nettoresultaat vóór belasting, waarop correcties hebben plaatsgevonden en is in 2023 gedaald t.o.v. 2022 met 2,8% (2022: +7,95%).

Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2019 definitief geregeld. Vanwege de in 2022 gewijzigde fiscale regelgeving is Elkien met ingang van 2022 vennootschapsbelasting verschuldigd. Per saldo zijn we niet méér vennootschapsbelasting verschuldigd, maar het wordt uitgespreid over een eerdere en langere periode.

Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2022: 0).

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V., als zijnde de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria zijn inclusief BTW en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2023, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige niet-controlewerkzaamheden.

11.2.2 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2023 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.