9. Financiële paragraaf

Het jaar 2023 heeft zich gekenmerkt door hogere rentes en meer onzekerheid in de woningmarkt. Daarnaast is de verhouding tussen de huren en leegwaarden groter geworden. Dit risico en het lagere rendement op de woningen zorgt ervoor dat disconteringsvoet is gestegen. De disconteringsvoet is een belangrijke parameter in het berekenen van de markt- en beleidswaarde. De toekomstige kasstromen in de beleidswaarde worden contant gemaakt met de disconteringsvoet. Hoe hoger de disconteringsvoet is, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst. Een hogere disconteringsvoet betekent hiermee ook een lagere markt- en beleidswaarde.  Deze hogere disconteringsvoet zorgt met name voor een waardedaling van ons bezit over 2023.

De totale marktwaarde van de portefeuille is met € 124 miljoen afgenomen naar een waarde van € 2.515 miljoen. Dit betreft een waardedaling van bijna 5%. Deze negatieve waardeontwikkeling is voornamelijk het gevolg van de hogere disconteringsvoet. Deze is gestegen van gemiddeld 6,8% naar 7,3%.

Met ingang van 2018 is het waardebegrip beleidswaarde geïntroduceerd. Waar de marktwaarde in verhuurde staat inzicht geeft in de waarde voor een belegger, geeft de beleidswaarde aan welke “beklemming” ligt op deze waarde gegeven de sociaal maatschappelijke verantwoordelijkheden die een woningcorporatie heeft.

In de beleidswaarde wordt rekening gehouden met afslagen voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. Achtergrond hiervan is dat een woningcorporatie andere keuzes maakt ten aanzien van het onderhouden, beheren en verhuren van het bezit dan een belegger zou doen. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde is te beschouwen als de maatschappelijke bijdrage die een woningcorporatie doet. Voor Elkien betekent dit een verschil van € 1.259 miljoen (marktwaarde in verhuurde staat € 2.515 miljoen en beleidswaarde € 1.256 miljoen).

Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde kan in de vorm van de volgende afbeelding worden gegeven. Dit wordt ook wel aangeduid als de ‘waterval’ van marktwaarde naar beleidswaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de
bepaling van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde.

1. In de bepaling van de beleidswaarde wordt ervan uitgegaan dat de verhuureenheden beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. Er wordt dus van uitgegaan dat het bezit niet wordt verkocht, maar blijvend wordt geëxploiteerd. Er worden dus ook geen overdrachtskosten in rekening gebracht bij de beleidswaarde.
2. Voor de betaalbaarheid wordt ten behoeve van het passend toewijzen een lagere streefhuur gehanteerd dan in de markt mogelijk is.
3. In de beleidswaarde wordt daarnaast rekening gehouden met het feit dat Elkien een hogere kwaliteitsstandaard hanteert dan de markt. De hogere onderhoudskosten die wij daarvoor inzetten geven een afslag voor kwaliteit.
4. Tenslotte is er nog een afslag voor de hogere beheerkosten die Elkien maakt. Door efficiënt te werken proberen wij deze kosten zo laag mogelijk te houden en daarmee deze afslag te beperken.

Als deze vier afslagen zijn gecorrigeerd op de marktwaarde geeft dat een beleidswaarde van Elkien per ultimo 2023 van € 1.256 miljoen. De beleidswaarde is ten opzichte van 2022 met € 112 miljoen gedaald van € 1.368 miljoen naar € 1.256 miljoen. Dit is verhoudingsgewijs een sterkere daling dan de marktwaarde laat zien. Dit komt omdat de disconteringsvoet die bij de beleidswaarde wordt gehanteerd, is gebaseerd op de marktwaarde waarbij er niet wordt verkocht. Deze disconteringsvoet is fors gestegen van 6,0% naar 7,1%.

De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2023 ten opzichte van 2022 is zichtbaar in het navolgende overzicht:

Het resultaat na belasting van Elkien komt over 2023 uit op € 142,4 miljoen negatief. In het Jaarplan 2023 was een resultaat begroot van € 41,4 miljoen positief.

De grootste afwijkingen tussen het jaarresultaat en het Jaarplan betreffen:

• Netto verkoopresultaat bestaand bezit en overig (€ 1,0 miljoen nadelig): het netto verkoopresultaat bestaat uit de bruto verkoopopbrengsten minus de boekwaarde bij verkoop minus de verkoopkosten. Ten opzichte van het Jaarplan zijn er meer woningen verkocht maar  omdat de gemiddelde verkoopprijs lager is uitgevallen dan begroot en de gemiddelde boekwaarde juist hoger, is het netto verkoopresultaat lager uitgevallen.
• Overige bedrijfsopbrengsten (€ 0,2 miljoen voordelig): er is een bedrag van de Belastingdienst voor de BTW suppletie over 2022 ontvangen welke niet was begroot. Daarnaast is een bedrag ontvangen in het kader van de verrekening van de energiekosten van het project Waterschoon in Sneek. Tot slot is van een energieleverancier een bedrag ontvangen als compensatie voor de hoge energiekosten voor de woningen die in november en december 2022 leeg stonden.
• Personele lasten (€ 0,6 miljoen voordelig): de grootste oorzaak voor het voordelige verschil met het Jaarplan is dat er vacatures in 2023 niet zijn ingevuld óf later zijn ingevuld. Tegenover deze lagere eigen personele lasten staat wel een hogere inhuur (zie overige bedrijfslasten) maar per saldo is de realisatie van deze twee posten vrijwel gelijk aan het Jaarplan.
• Onderhoudslasten (€ 0,8 miljoen nadelig): binnen het onderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het planmatig onderhoud. Vooral het dagelijks onderhoud is boven de begroting uitgekomen als gevolg van onder andere ingewikkelde/complexe/slecht uitgevoerde reparaties en uitgesteld planmatig onderhoud, gestegen bouwprijzen en de gestegen CAO's van schilders, stukadoors en installateurs. Tevens is er ook een toename in het aantal reparatieopdrachten.
• Overige bedrijfslasten (€ 0,2 miljoen nadelig): binnen de overige bedrijfslasten zijn met name de externe inhuur en de belastingen (vooral waterschapsbelasting) hoger uitgevallen dan begroot. Aan de andere kant zijn er ook posten lager uitgevallen zoals de automatiseringskosten en de bestuurskosten.
• Gerealiseerde waardeveranderingen (€ 20,4 miljoen voordelig): de gerealiseerde waardeveranderingen betreffen onrendabele gedeelte van nieuwbouwprojecten, woningverbeteringen en sloopprojecten. Op basis van de in 2023 uitgevoerde investeringsprojecten valt deze € 20,4 miljoen voordeliger uit dan begroot.
• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen (€ 198,6 miljoen nadelig): deze post bestaat uit de marktwaardemutatie van ons bezit. Bij het opstellen van het Jaarplan werd nog een beperkte marktwaardestijging van het bezit verwacht. Uiteindelijk is de marktwaarde van ons bezit  over 2023 gedaald en vallen deze waardeveranderingen € 198,6 miljoen nadeliger uit. 
• Rentelasten en soortgelijke kosten (€ 0,2 miljoen nadelig): de realisatie van de financiële baten en lasten valt hoger uit ten opzichte van het Jaarplan. Dit is voornamelijk een gevolg van het nadelig effect op de marktwaardemutatie van de embedded derivaten gesaldeerd met een voordelig effect op de rente.
• Belastingen (€ 4,2 miljoen nadelig):  de vennootschapsbelasting-last valt € 4,2 miljoen hoger uit als gevolg van actualisatie van de belastinglatenties en de (voorlopige) aangifte VPB over 2022 en 2023.

Voor meer details over de onderliggende posten wordt verwezen naar de Jaarrekening.

De Financiële Meerjarenbegroting (FMJB) dient als kaderstellende, financiële polsstok voor het meerjarige beleid op het gebied van huur, onderhoud, bedrijfskosten en transformatie van de vastgoedportefeuille.
Vorig jaar is de FMJB voor de periode 2023-2027 vastgesteld. Doelstelling was daarmee om voor dié periode, maar ook voor de lange termijn te komen voor een in continuïteit toekomstbestendig bedrijfsmodel. In deze FMJB 2023-2027 waren de effecten van de verplichte onderdelen uit de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting (hierna NPA) verwerkt en zijn weer rechtstreeks opgenomen in deze nieuwe FMJB. 
Belangrijk financieel anker was daarin het toegroeien naar een LTV van 70% (beleidswaarde) in 2035, en
deze daarna constant te houden op dat niveau. Deze LTV van 70% is, samen met de ICR, onverminderd als sturingsvariabele van kracht maar daarnaast hebben we ons financieel sturingskader herijkt waarbij we vanaf 2024 ook gaan sturen op het ORT budget. Deze kaders zijn leidend geweest bij het opstellen van de FMJB 2024-2028 en hebben tot een begroting geleid die aansluit bij het gewenste in continuïteit bestendige bedrijfsmodel.

Onderstaande tabel geeft de belangrijkste ratio’s weer in historisch perspectief (op basis van de jaarrekeningen) en toekomstig perspectief (op basis van de FMJB 2024-2028).