8. Interne beheersing en risicomanagement

De financiële relatie tussen corporaties en overheid krijgt vorm door middel van belastingen en door wetgeving rondom bijvoorbeeld kwaliteits- en duurzaamheidseisen, bouwverplichtingen en huur- en toewijzingsbeleid. De landelijke politiek heeft daarmee een belangrijke invloed op het kunnen uitvoeren van onze strategie. 

We anticiperen hierop door politieke ontwikkelingen nauwlettend te volgen en door onze financiële positie voortdurend te monitoren. Hiertoe hanteren we in ons financieel sturingskader parameters die volgens ons nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering op lange termijn. Bovendien werken we met een zogeheten ‘rolling window’, dat wil zeggen dat we steeds voor een periode van maximaal drie jaar harde verplichtingen aangaan, zodat we flexibel blijven en bij kunnen sturen indien nodig. 

Met het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting komt er vanuit het Rijk meer regie op provincies en gemeenten en komen corporaties ook meer onder die regie te staan. Daarnaast zijn in 2022 de Nationale Prestatie Afspraken afgesloten met als uitgangspunt dat corporaties hun investeringscapaciteit volledig benutten en hun investeringscapaciteit zo nodig inzetten voor collega corporaties. In de Governancecode die is ingegaan per 1 januari 2023 is ook een bepaling opgenomen over meer dwingende solidariteit in de sector. Met deze ontwikkelingen kan de positie van de corporaties wezenlijk veranderen, met het risico op een verminderde regie op het realiseren van onze strategie en verminderde eigenstandige verantwoordelijkheid. 

We volgen de lokale en nationale politieke ontwikkelingen nauwlettend zodat we waar mogelijk invloed uit kunnen oefenen of tijdig in kunnen spelen op veranderingen. Daarnaast achten we het van belang voor onze positie om zelf ook tijdig in te spelen op dominante trends in de samenleving. Jaarlijks bij het opstellen van het Jaarplan staan we stil bij ontwikkelingen in de maatschappij en in welke mate deze zouden moeten leiden tot bijstelling van onze plannen en koers.

De afgelopen periode was er sprake van oplopende rente en algehele inflatie die niet of nauwelijks valt door te berekenen in de huren, terwijl er een forse investeringsopgave ligt. Het gevolg is een toenemende lening portefeuille tegen rentes die aanzienlijk hoger liggen dan we de afgelopen jaren gewend waren. Dit legt een extra druk op ons verdienmodel. De mogelijkheid om extra financiering aan te trekken is niet oneindig. We realiseren ons dat we op termijn het tegengaan van de technische en functionele veroudering van ons bezit grotendeels moeten financieren uit onze operationele kasstroom. 

Daarom heeft Elkien kaders opgesteld voor een toekomstbestendig bedrijfsmodel. We sturen strak op deze kaders en monitoren voortdurend of de steeds veranderende omstandigheden vragen om bijstelling van onze plannen.

We zien de samenstelling in de wijken en buurten veranderen. Dit wordt versterkt door de landelijke toewijzingsregels, doordat ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen en doordat de huisvesting van statushouders toeneemt. In combinatie met het doorgeven van armoede op generaties in wijken leidt dit tot het risico van een concentratie van sociale problematiek in de wijken, met als mogelijke gevolgen een verminderde klanttevredenheid, hogere kosten voor onderhoud en leefbaarheid en verminderde verhuurbaarheid en waarde van ons vastgoed. 

De oplossing van deze maatschappelijke problematiek vraagt om een brede aanpak vanuit verschillende betrokken partijen. Elkien kiest hierbij de rol van netwerkregisseur om zo, samen met stakeholders en ketenpartners, bij te dragen aan een goed woon- en leefklimaat. Enerzijds door investeringen in ons vastgoed en grootschalige wijkvernieuwingen. Anderzijds door samen met gemeenten te werken aan maatregelen die de balans tussen draagkracht en draaglast versterken. Bijvoorbeeld met het programma Leeuwarden-Oost dat als doel heeft om de kans-ongelijkheid te verkleinen. Of met de convenanten “Langer thuis’, vooral gericht op ouderen, en ‘Weer thuis’, gericht op doelgroepen die uitstromen uit opvang en beschermd wonen. Ook zijn we het afgelopen jaar gestart met een grootschalige pilot voor gerichte toewijzing in dorpen ter vergroting van de binding van huurders met het dorp, wat naar verwachting ten goede komt van de leefbaarheid.  

De samenstelling van de bevolking en huishoudens wijzigt. Dit heeft gevolgen voor het type en de grootte van de benodigde woningen. Hierdoor lopen we het risico dat delen van het woningbezit niet meer aan de vraag voldoen. We zien voor Elkien extra risico's doordat in Fryslân een verschuiving plaatsvindt van de plattelandsgebieden naar de stedelijke kernen. Hierdoor lopen we het risico op een toenemende leegstand in de krimp-gebieden. We spelen hier op in door het jaarlijks herijken van onze portefeuilleplan op basis van een analyse van de markt, de omgeving en ons bezit in combinatie met de financieel-economische ontwikkelingen. In 2024 wordt het portefeuilleplan in zijn geheel herzien.

Het gebruik van nieuwe technologieën brengt cyber- en privacy risico’s met zich mee. Ook vraagt de gegevensverwerking en opslag van persoonsgegevens om steeds meer bescherming. Organisatie breed zijn hiertoe de benodigde maatregelen getroffen zoals het aanstellen van een Functionaris Gegevensbescherming, een Cybersecurity officer en, met ingang van 2023, ook een ‘Privacy Officer’.  Elkien onderneemt diverse activiteiten om er voor te zorgen dat er onder de medewerkers blijvende aandacht is voor het belang van informatiebeveiliging en privacybescherming. 

Voor de inzet van personeel in de bouw- en het  onderhoud heeft Elkien langjarige afspraken gemaakt in het kader van ketensamenwerking. Daarnaast investeert Elkien in aantrekkelijk werkgeverschap om toekomstig talent en leiderschap aan te kunnen trekken. Aan de hand van onze Strategische Personeelsplanning inventariseren we welke acties we kunnen ondernemen om ook in de toekomst over een kwantitatief en kwalitatief goede bezetting te kunnen beschikken. We realiseren ons dat dit een cruciaal element is voor onze strategische doelstelling om een wendbare organisatie te zijn en te blijven. 

De medewerkers van Elkien werken dagelijks aan ons motto: ‘Samen thuis geven’. Integriteit vinden we hierbij heel belangrijk, daarom hebben we een integriteitsbeleid en een ‘meldregeling integriteit’ opgesteld en hier  aandacht aan besteed in de organisatie. Beide documenten zijn te vinden op onze website. 
Risico’s rondom fraude en niet-integer handelen, en de beheersing daarvan, zijn onderwerpen die periodiek aandacht behoeven en krijgen van het bestuur en RvC. Daartoe stellen wij jaarlijks een frauderisico rapportage op die wij ook met onze Raad van Commissarissen bespreken. De algemene conclusie hieruit is dat Elkien niet getypeerd wordt als een organisatie met een verhoogd frauderisico: belangrijke bouwstenen voor fraudepreventie zijn aanwezig, zoals een integriteitscode, een klokkenluidersregeling, het aanstellen van vertrouwenspersonen, controle-technische functiescheidingen en een goed ontwikkeld risicomanagementsysteem waarin risico’s en beheersmaatregelen zijn beschreven en waarin periodiek controlemaatregelen worden uitgevoerd die, waar nodig, tot bijsturing leiden.