10. Jaarrekening

Verplichtingen tot herstel

Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

5.3.2 Vastgoedbeleggingen

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Verwerking van groot onderhoud

Elkien verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Verwerking verbetering vastgoed in exploitatie

Uitgaven in het vastgoed in exploitatie na eerste verwerking worden verwerkt als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed in exploitatie indien deze betrekking hebben op een verbetering. Dit is het geval indien:

De werkzaamheden dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen.

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:

• Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen;
• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en
• Een ingrijpende verbouwing.

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan minstens drie van de volgende vier criteria:

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is;
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht;
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht;
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Overige onderhoudslasten worden in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit betreffen de werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, dan wel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.

Typering

DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die volgens het op dd. 22 november 2017 definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Elkien als DAEB vastgoed classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds die datum.

Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Elkien voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten die niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie

Elkien richt zich op het realiseren van volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale volkshuisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de RTIV.

De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 toe. 
De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte: 10% plus dan wel 10% minus de waarde.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Alle verhuureenheden in exploitatie van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van deze methodiek zijn als volgt:

• de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op, indien van toepassing, de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• de overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar zijn onderdeel van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van ontvangsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

In beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht.

Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de ontvangsten en uitgaven wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
• loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten;
• bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
• leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Elkien heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen (leegwaardestijging alleen 2021 en 2022 volgens handboek).

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 14 afwijkende standpunten ingenomen, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Het generieke deel van de disconteringsvoet is dit jaar verhoogd met 0,30%.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Daarbij vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Bij woningen wordt het overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie intern gewaardeerd. Bij BOG wordt dit gedaan middels een externe markttechnische update. 

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. De in 2022 gebruikte markthuurtabel is gebaseerd op een markthuurverkenning van een externe partij, die door meerdere corporaties als ‘Best Practice’ in de waardering wordt gebruikt. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerkosten.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat

Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen.

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting op de balans op te nemen.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Elkien. De netto contante marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave van Elkien. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Elkien. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, maar rekening houdende met een viertal zogenoemde afslagen. Dit betreft:

1. Voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt derhalve geen rekening gehouden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen 2022. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. Ten slotte worden overdrachtskosten bijgesteld naar 0%. Er wordt dus gekeken naar de bruto waarde en daarmee geen rekening gehouden met het verkopen van de gehele portefeuille.
2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Elkien bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Elkien hanteert in haar beleid een streefhuur die oorspronkelijk is gebaseerd op de geïndexeerde markthuur van 2018, deze ligt op ongeveer 80% van de maximaal redelijke huur. Daarnaast wordt hier rekening gehouden met de ingerekende reguliere huurverhogingen conform het huurbeleid van Elkien.
3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud zijn vervangen door een nominale onderhoudsnorm, overeenkomstig het onderhoudsbeleid van Elkien en het, als onderdeel daarvan, vastgestelde onderhoudsprogramma van het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Elkien hanteert hierbij als uitgangspunt de totale onderhoudskasstroom uit de functionele winst- en verliesrekening van 2023-2037 uit de meest recente vastgestelde meerjarenbegroting. Per gewogen verhuureenheid komt dit neer op een bedrag van € 2.847 (2021: € 2.290). Hierin is rekening gehouden met de aanpassing van de onderhoudsbedragen aan de hand van de richtlijnen, waarin het onderdeel onderhoud wat in woningverbeteringsprojecten is opgenomen meegenomen wordt in deze onderhoudsnorm. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is met de specifieke vex-normen en mutatieonderhoud normen conform het handboek gerekend. Gemiddeld komt dit neer op € 1.045 (2021: € 906) per verhuureenheid.
4. De beheerkosten uit de DCF-berekening (de marktconforme lasten ter zake) zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de werkelijke verhuur- en beheerlasten. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan verhuur- en beheeractiviteiten zoals deze worden opgenomen onder het hoofd “lasten verhuur- en beheeractiviteiten” in de resultatenrekening. Dit betreffen de kosten voor beheer, leefbaarheid, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Elkien gaat uit van gemiddelde verhuur- en beheerlasten van € 864 per verhuureenheid (2021: € 898). Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld € 744 (2021: € 719) per verhuureenheid ingerekend.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Elkien heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTIV artikel 151.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘Netto gerealiseerd verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• de betreffende onroerende zaken worden direct, voorafgaand aan de verkoop, gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs;
• de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen onder de post ‘Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ (eerste waardering).
• de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de post ‘Kortlopende schulden’ op de balans verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

5.4.2 Latente belastingvordering

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd opgenomen voor (tijdelijke) verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt op basis van de belastingtarieven die per einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,24% (2021: 2,09%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2022 van 3,02% (2021: 2,81%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2022-2035. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2022 en verder 25,8%.

5.4.3 Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van de lening. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht.

5.4.4 ​​​​​​Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

​​​​​​5.4.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.

5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Elkien zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Elkien rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw en in woningverbeteringsprojecten worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

5.9.2 Overige voorzieningen

De Overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende Overige voorzieningen:

• de Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,7% (2021: 0,6%);
• de Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. De disconteringsvoet bedraagt 3,7% (2021: 0,6%).

6.2.2 Huuropbrengsten

De jaarlijkse reguliere huurverhoging is van overheidswege gemaximeerd op de prijsinflatie van vorig jaar, betreffende 2,3%. Deze verhoging geldt voor alle gereguleerde contracten. Daarnaast heeft er een inkomensafhankelijke huurverhoging plaatsgevonden van 6,3%. De huurverhoging voor de geliberaliseerde contracten bedraagt 3,3%. Tenslotte zijn er ca. 1.100 woningen die geen huurverhoging hebben gekregen.

Huursombenadering 2022

Conform de regelgeving rondom de huursombenadering mag de stijging van de gemiddelde huur in totaal niet meer bedragen dan de inflatie. In de huursom worden de huurstijgingen meegenomen van alle zelfstandige sociale huurwoningen die aan het begin en einde van het jaar zijn verhuurd, niet betreffende mutaties of stijgingen door woningverbeteringen. De huursomstijging voor 2022 is vastgesteld op 2,2%.

6.2.3 Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.4 Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de post ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ (opgenomen onder de Voorraden). Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

6.2.5 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

• boekresultaat van gerealiseerde verkopen van Vastgoed in exploitatie.
• netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

6.3.2 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

6.3.3 Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en/of waardeverhoging van het actief.

6.3.4 Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.5 Pensioenlasten

Elkien kent de pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van het personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2022 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 129,0% (2021: 126,0%).
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Naast de premiebetalingen bestaan er geen andere verplichtingen.

6.3.6 Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Elkien, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

6.3.7 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen, verantwoord onder effecten, worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt.
(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

6.3.8 ​​​​​​Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen, verantwoord onder effecten, worden verantwoord zodra Elkien het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.3.10 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde gewaardeerde activa.

6.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de post ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

6.4.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar. Vrijgevallen gerealiseerde herwaarderingen worden ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

• bedrijfsgebouwen en terreinen - lineair - 10 jaar
• andere vaste bedrijfsmiddelen - lineair - 5 jaar
• ICT ERP-systeem - lineair - 5 jaar
• ICT apparatuur - lineair - 3 jaar

Met betrekking tot de inventaris is sprake van een uitgebreide brandverzekering met een verzekerde som van € 2,5 miljoen.

DAEB vastgoed in exploitatie

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.626 eenheden verantwoord.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.308 eenheden verantwoord.

Verklaring waardemutaties

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering

Over het gehele bezit van Elkien per eind 2022 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde

De beleidswaarde is voor het eerst in 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden. Hierbij kan gedacht worden aan de aanscherping van het begrip onderhoud/verbetering, alsmede de beheerlasten.
De beleidswaarde bedraagt per 31 december 2022 € 1.368 miljoen (31 december 2021: € 1.434 miljoen) en is afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat met afslagen voor 1) beschikbaarheid (doorexploiteren) 2) betaalbaarheid (huren), 3) kwaliteit (onderhoud) en 4) beheer (beheerkosten).
De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2022 is als volgt:

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 6 eenheden opgenomen (2021: 6 eenheden). Hiervan zijn 5 eenheden verkocht met een terugkoopverplichting. 1 woning is teruggekocht en staat nu in de verkoop. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

8.4.1 Deelnemingen

De deelneming betreft:

8.4.2 Latente belastingvordering

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken, de langlopende schulden, verrekenbare verliezen en derivaten. De latentie zal naar verwachting voor € 2,3 miljoen binnen één jaar worden gerealiseerd.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 8,54% (2021: 2,09%). Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2022 van 3,02% (2021: 2,81%), onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2022-2035. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2022 en verder 25,8%.

Verrekenbare verliezen € 37.984k
Van de compensabele verliezen is de verwachting dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Onroerende zaken en afschrijvingspotentieel € 10.316k
In 2020 is een actieve latentie gevormd voor het fiscale afschrijvingspotentieel. Deze bedraagt nominaal € 55 miljoen en loopt in 2073 af.

Langlopende schulden € 165k
De latentie bedraagt nominaal € 1,0 miljoen en loopt in 2035 af.

Derivaten € 134k
De latentie bedraagt nominaal € 923k en de resterende looptijd bedraagt 14 jaar.

Herstructurering derivatenportefeuille -/- € 12.635k
Deze latentie is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivatenportefeuille € 12,6 miljoen (2021: € 4,3 miljoen). In 2022 is de belastingaangifte 2018 door de belastingdienst geaccordeerd. In deze aangifte zaten diverse doorzakconstructies en afkoop van derivaten. Dit zorgt voor een forse toename van de compensabele verliezen en van de latentie herstructurering derivatenportefeuille.
De latentie bedraagt € 100,5 miljoen (2021: € 23,4 miljoen). De resterende looptijd bedraagt 33 jaar.

Voorziening onderhoud -/- € 11.302k
In 2022 heeft Elkien een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst voor de vorming van een onderhoudsvoorziening in het jaar 2018. Deze voorziening bedraagt nominaal € 45,8 miljoen. Over de vorming van deze voorziening loopt nog een landelijke gerechtelijke procedure. Mocht deze in ons nadeel uitvallen, dan valt de voorziening vermoedelijk in 2024 vrij.

8.4.3 Leningen u/g

8.4.4 Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn de volgende posten opgenomen: 

Verstrekte cash collateral derivaten       

Als gevolg van de gestegen rente in 2022 hebben we het uitstaande cash collateral teruggevraagd.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van afgekochte renteswaps in 2010, 2014 en 2020 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de afgekochte swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De afschrijving voor 2022 is circa € 1,5 miljoen (2021: circa € 1,5 miljoen). De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten

In 2018, 2019, 2021 en 2022 zijn renteswaps bij een vijftal derivatenbanken doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening financieel geen impact, maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit de volgende kavels:
Gorredijk De Miente
Raerd Selanswei

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

De liquide middelen zijn vrij aanwendbaar.

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed.

Ultimo 2022 is in totaal circa € 1.281 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2021: circa € 1.356 miljoen). In 2022 is € 5,8 miljoen (2021: € 3,4 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.368 miljoen) in relatie tot de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 2.639 miljoen) is een bedrag van
€ 1.271 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Elkien niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Elkien is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Elkien.

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Voorgesteld wordt dan ook om het gehele resultaat van het boekjaar 2022 van € 49 miljoen negatief aan de overige reserves, als onderdeel van het totale eigen vermogen, te onttrekken.

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 1,1 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
 

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw en woningverbeteringen van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden op korte termijn.

De posten marktwaarde embedded derivaten en agio leningen hebben geen impact op de kasstromen, maar zijn verantwoord om verslaggevingstechnische redenen.

Schulden aan overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2022 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

Schulden aan overheid

Hieronder zijn opgenomen leningen welke zijn verstrekt door de gemeenten Opsterland, Leeuwarden en Súdwest-Fryslân. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

Schulden aan kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2022 3,0% (2021: 2,8%) en de duration 18. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2022 26 respectievelijk 26 jaar.

De totale leningportefeuille bedraagt ultimo 2022 € 636 miljoen (2021: € 645 miljoen). Hiervan is € 13 miljoen niet door het WSW geborgd (2021: € 14 miljoen). Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 623 miljoen (2021: € 631 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 98% van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2022 € 669 miljoen (2021: € 955 miljoen). Hierbij zijn de cashflows contant gemaakt op basis van de Euro Swaps Curve.

Basisrenteleningen

Van de totale leningenportefeuille ultimo 2022 ad € 636 miljoen bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de BNG Bank en de NWB Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2021: 3,6%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,1%.

Essentie basisrenteleningen

Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen komen alleen onder specifieke voorwaarden in aanmerking voor WSW borging.

Risico creditspread

Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Marktwaarde derivaten

Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2022 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening afgedekt is door het derivaat.

Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 82,5 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2022 € 20,1 miljoen negatief (2021: € 82,6 miljoen negatief). In 2022 is voor nominaal € 7,5 miljoen renteswaps (met CSA) doorgezakt.

Credit Support Annex (CSA)'s en Break Clauses

Om derivaten te kunnen afsluiten, dient een raamovereenkomst opgesteld te worden. Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst, die bestaat uit een Master Agreement, Schedule en Credit Support Annex. De uitzondering hierop is de BNG Bank waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) zonder CSA is afgesloten. In de Credit Support Annex zijn de onderpandsverplichtingen (cash collateral) opgenomen. Ultimo 2022 is geen sprake van uitstaand cash collateral.

In de renteswap confirmaties met de banken zijn veelal breakclauses opgenomen om het kredietrisico voor partijen te beperken. Dit betreft mandatory breakclauses, waarbij sprake is van automatische afwikkeling op de breakdatum.

De breakclauses vallen verspreid over de jaren 2023 en 2024. De liquide derivatenbuffer van Elkien is van voldoende omvang om te kunnen voldoen aan eventuele liquiditeitsverplichtingen, voortvloeiend uit de breakclauses. Deze mogelijke liquiditeitsverplichtingen bedragen voor 2023 € 6 miljoen en voor 2024 € 6 miljoen. Deze bedragen zijn berekend per ultimo 2022.

Caps

Om het liquiditeitsexposure voortvloeiende uit de marginverrekening te reduceren zijn in 2014 plafonds (caps) overeengekomen met enkele banken. Deze caps maximaliseren het margin call risico.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat deel uitmaakt van een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen. Elkien heeft één extendible lening, waarbij de bank de optie heeft om begin 2023 de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze optie betreft een embedded derivaat en dient separaat gewaardeerd te worden.

De extendible lening heeft ultimo 2022 een nominale waarde van € 15 miljoen. De marktwaarde van het embedded derivaat bedraagt eind 2022 € 7 miljoen negatief (ultimo 2021: € 18 miljoen negatief). Deze waardemutatie wordt veroorzaakt door bovenomschreven event en schommelingen in de marktrente.

Kengetallen

De ratio’s zijn als volgt berekend:

ICR (Interest Coverage Ratio)
Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto rentelasten

Solvabiliteit marktwaarde
Gecorrigeerd eigen vermogen / gecorrigeerd balanstotaal

De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Operationele lease

Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2022 heeft Elkien ten aanzien van haar wagen- en fietspark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 1,1 miljoen (2021: circa € 1,2 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht:

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt:

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen en onderhoud tot een bedrag van circa € 18 miljoen (2021: circa € 13 miljoen).

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa
€ 11 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 t/m 2019 door en met de ketenpartners voor de komende 25 jaar na oplevering.
Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

Obligolening

De woningcorporatie heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. Deze is ultimo 2022 groot € 17,9 miljoen.

De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en de woningcorporatie niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.

In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door de woningcorporatie.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

Stichting Elkien vormt met Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Verrekening vindt plaats via de rekening-courant.

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd ten opzichte van 2021 als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, harmonisatie en wegens woningverbetering € 3,1 miljoen;
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,1 miljoen;
• Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 0,4 miljoen.

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

De verkoopopbrengst betreft 29 woningen, 26 complexmatige verkopen en 1 kavel (2021: 31 woningen en 6 BOG-eenheden). De door de verkoop in 2022 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 3,9 miljoen.

9.7.2 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

9.8.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Onder de post worden de organisatiekosten opgenomen die niet rechtstreeks aan de primaire activiteiten toegerekend kunnen worden. Het betreffen hier o.a. de personele, facilitaire en huisvestingskosten voor de ondersteunende afdelingen van de organisatie (o.a. HRM, Communicatie, Strategie, Control en Financiën). Daarnaast is hier in 2021 de incidentele last, voortvloeiend uit de Vestiadeal gerubriceerd.

9.12.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

De acute belastinglast over 2022 is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2022 25,8%. De effectieve belastingdruk wordt berekend door de opgegeven vennootschapsbelasting te delen door het nettoresultaat vóór belasting, waarop correcties hebben plaatsgevonden. De hogere effectieve belastingdruk ad. 7,95% (2021: -/- 1,05%) wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, de gerealiseerde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet- aftrekbare heffing van de Aw.

Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2018 definitief geregeld. Vanwege de in 2022 gewijzigde fiscale regelgeving is Elkien met ingang van 2022 vennootschapsbelasting verschuldigd. Per saldo zijn we niet méér vennootschapsbelasting verschuldigd, maar het wordt uitgespreid over een eerdere en langere periode.

Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2021: 0).

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door BDO Audit & Assurance B.V., als zijnde de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria zijn inclusief BTW en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2022, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige niet-controlewerkzaamheden.

11.2.1 Bezoldiging topfunctionarissen
 

Leidinggevende topfunctionarissen

Toezichthoudende topfunctionarissen

11.2.2 Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2022 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Heerenveen, 19 juni 2023
Stichting Elkien