9. Financiële paragraaf

Het jaar 2022 kenmerkte zich door een kentering in de woningmarkt. Waar de woningprijzen eerder sterk stegen, zien we in de tweede helft van 2022 een daling van de woningprijzen. Dit ontstaat door de onzekere markt en door de sterke stijging van de rente. Voor de woningportefeuille van Elkien heeft dit tot een daling van de marktwaarde in verhuurde staat geleid.

De totale waarde van de portefeuille is met € 46 miljoen afgenomen naar een waarde van € 2.639 miljoen. Dit betreft een waardedaling van bijna 2%. Deze negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van de verwachte lagere toekomstige verkoopkasstromen. In de eerste jaren wordt namelijk een daling van de zogenoemde leegwaarde van de vastgoedportefeuille verwacht, waar dit vorig jaar nog flinke stijging betrof. Het negatieve effect hiervan wordt deels teniet gedaan door de afschaffing van de verhuurderheffing.

Met ingang van 2018 is het waardebegrip beleidswaarde geïntroduceerd. Waar de marktwaarde in verhuurde staat inzicht geeft in de waarde voor een belegger, geeft de beleidswaarde aan welke “beklemming” ligt op deze waarde gegeven de sociaal maatschappelijke verantwoordelijkheden die een woningcorporatie heeft.

In de beleidswaarde wordt rekening gehouden met afslagen voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. Achtergrond hiervan is dat een woningcorporatie andere keuzes maakt ten aanzien van het onderhouden, beheren en verhuren van het bezit dan een belegger zou doen. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde is te beschouwen als de maatschappelijke bijdrage die een woningcorporatie doet. Voor Elkien betekent dit een verschil van € 1.271 miljoen (marktwaarde in verhuurde staat € 2.639 miljoen en beleidswaarde € 1.368 miljoen).

Omdat de beleidswaarde als nieuw waardebegrip is geïntroduceerd en de uitkomsten geëvalueerd worden door WSW en Aw in samenspraak met de woningcorporaties, zal dit waardebegrip en de uitwerking en uitkomst de komende jaren steeds meer betekenis krijgen. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten, die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip, kunnen leiden tot aanpassingen in de komende jaren. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde kan in de vorm van de volgende afbeelding worden gegeven. Dit wordt ook wel aangeduid als de ‘waterval’ van marktwaarde naar beleidswaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de bepaling van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde.

1. In de bepaling van de beleidswaarde wordt ervan uitgegaan dat de verhuureenheden beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. Er wordt dus van uitgegaan dat het bezit niet wordt verkocht, maar blijvend wordt geëxploiteerd. Er worden dus ook geen overdrachtskosten in rekening gebracht bij de beleidswaarde.

2. Voor de betaalbaarheid wordt ten behoeve van het passend toewijzen een lagere streefhuur gehanteerd dan in de markt mogelijk is.

3. In de beleidswaarde wordt daarnaast rekening gehouden met het feit dat Elkien een hogere kwaliteitsstandaard hanteert dan de markt. De hogere onderhoudskosten die wij daarvoor inzetten geven een afslag voor kwaliteit.

4. Tenslotte is er nog een afslag voor de hogere beheerkosten die Elkien maakt. Door efficiënt te werken proberen wij deze kosten zo laag mogelijk te houden en daarmee deze afslag te beperken.

Als deze vier afslagen zijn gecorrigeerd op de marktwaarde geeft dat een beleidswaarde van Elkien per ultimo 2022 van € 1.368 miljoen. De beleidswaarde is ten opzichte van 2021 met € 66 miljoen gedaald van € 1.434 miljoen naar € 1.368 miljoen. Dit is een iets sterkere daling dan de marktwaarde laat zien. Dit komt door twee tegengestelde effecten. Deels is er in de beleidswaarde een dempend effect zichtbaar, doordat er gestuurd wordt op doorexploiteren. Hierdoor heeft de dalende leegwaarde geen effect op de beleidswaarde. Daar tegenover staat echter een toename in de onderhoudskosten. Dit ontstaat doordat er bij woningverbeteringen meer kosten ten laste van het onderhoud worden genomen. De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2022 ten opzichte van 2021 is zichtbaar in het navolgende overzicht:

Het resultaat na belasting van Elkien komt over 2022 uit op € 49,0 miljoen negatief. In het Jaarplan 2022 was een resultaat begroot van € 25,5 miljoen positief.

De grootste afwijkingen tussen het jaarresultaat en het Jaarplan betreffen:

• Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (€ 3,8 mln. voordelig): de onderschrijding op deze post wordt verklaard door een aantal posten. De huuropbrengsten zijn hoger uitgevallen dan begroot omdat de maximale huurverhoging hoger is uitgevallen dan begroot en de huurderving lager is uitgevallen dan begroot. De onderhoudslasten vallen lager uit dan begroot doordat een deel van het geplande onderhoud niet in 2022 is afgerond en doorschuift naar 2023. Tot slot zijn de heffingen en zakelijke lasten lager uitgepakt dan waar in het Jaarplan rekening mee is gehouden.
• Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (€ 1,3 mln. nadelig): in 2022 zijn minder woningen verkocht dan waar in het Jaarplan rekening mee was gehouden. Een hogere inflatie en hogere rentes drukken het bedrag dat mensen kunnen en willen betalen voor een koopwoning. Mensen zijn terughoudender geworden, de intentie om een huis te kopen is gedaald.
• Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (€ 89,1 mln. nadelig): deze post bestaat uit de gerealiseerde (onrendabele gedeelte van nieuwbouwprojecten, woningverbeteringen en sloopprojecten) en de ongerealiseerde (marktwaardestijging van ons bezit) waardeveranderingen. De afname ten opzichte van het Jaarplan wordt veroorzaakt doordat de leegwaardestijging van ons bezit lager is uitgevallen dan waar wij in het Jaarplan vanuit waren gegaan.
• Netto resultaat overige activiteiten (€ 1,2 mln. voordelig): de overige bedrijfsopbrengsten zijn hoger uitgevallen dan begroot omdat een afkoopsom is ontvangen, een afrekening heeft plaats gevonden en een bedrag voor de BTW suppletie 2021 is ontvangen welke niet waren begroot.
• Financiële baten en lasten (€ 11,6 mln. voordelig): de realisatie van de financiële baten en lasten lager uit ten opzichte van het Jaarplan. Dit is voornamelijk een gevolg van de marktwaardemutatie van de embedded derivaten.

Voor meer details over de onderliggende posten wordt verwezen naar de Jaarrekening.

De Financiële Meerjarenbegroting (FMJB) dient als kaderstellende, financiële polsstok voor het meerjarige beleid op het gebied van huur, onderhoud, bedrijfskosten en transformatie van de vastgoedportefeuille.
Eind 2021 is de FMJB voor de periode 2022-2026 vastgesteld. Doelstelling was daarmee om voor dié periode, maar ook voor de lange termijn te komen voor een in continuïteit toekomstbestendig bedrijfsmodel. Belangrijk financieel anker is daarin het toegroeien naar een LTV van 70% (beleidswaarde) in 2035, deze daarna constant te houden op dat niveau en tevens vanaf 2035 een operationele kasstroom te genereren van circa 1% van de leegwaarde van ons bezit. Wel is destijds aangegeven dat deze FMJB 2022-2026 nog veronderstellingen bevatte die de komende tijd nog verder moesten worden geconcretiseerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het aanpakken van de zogenoemde rode complexen en het transformeren van bezit met een E, F of G label naar tenminste een B label. Deze punten zijn in de FMJB 2023-2027 verwerkt naast de effecten van de verplichte onderdelen uit de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting. Deze zijn op een dusdanig manier uitgewerkt en in onze FMJB verwerkt dat ze passen binnen de kaders van ons toekomstbestendig bedrijfsmodel.

Onderstaande tabel geeft de belangrijkste ratio’s weer in historisch perspectief (op basis van de jaarrekeningen) en toekomstig perspectief (op basis van de FMJB 2023-2027).

Elkien kent een beperkt aantal verbindingen binnen haar vennootschapsrechtelijke structuur. Dit volgt uit haar verbindingenbeleid welke in overeenstemming is met de Woningwet. Onderstaand volgt de verbindingenstructuur van Elkien.

Stichting Elkien is bestuurder en 100% aandeelhouder van Elkien Holding B.V.

Elkien Holding B.V. is bestuurder en 100% aandeelhouder van Elkien CPS B.V.

Elkien CPS BV is vennoot van de VOF Oppenhuizerweg, opgericht met Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. ten behoeve van het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van een bouwproject.

De statuten van Elkien Holding BV en Elkien CPS BV zijn conform de Woningwet in 2017 aangepast en goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.

Lidmaatschappen

Elkien is lid van:

• Aedes, de vereniging van woningcorporaties
• Vereniging van Friese Woningcorporaties
• Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
• De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties NVBW
• CorporatieNL
• Gebruikersvereniging Aareon
• DataFryslân
• Freonen fan Fossylfrij Fryslân