9. Financiële paragraaf

Het jaar 2021 kenmerkte zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt. Dit is een tendens die we al een aantal jaren onderkennen, en steeds meer lijkt toe te nemen. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Elkien heeft dit tot een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat gezorgd.

De totale waarde van de portefeuille is met € 432 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2.685 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 19%. Deze positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een groei van de zogenoemde leegwaarde van de vastgoedportefeuille. De al jarenlange lage rentestand speelt hierin een belangrijke rol. Daarnaast is de verhuurderheffing afgenomen, en deze lagere toekomstige lasten hebben ook een positief effect op de waarde.

Met ingang van 2018 is ook het waarde-begrip beleidswaarde geïntroduceerd. Waar de marktwaarde in verhuurde staat inzicht geeft in de waarde voor een belegger, geeft de beleidswaarde aan welke “beklemming” ligt op deze waarde gegeven de sociaal maatschappelijke verantwoordelijkheden die een woningcorporatie heeft.

In de beleidswaarde wordt rekening gehouden met afslagen voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. Achtergrond hiervan is dat een woningcorporatie andere keuzes maakt ten aanzien van het onderhouden, beheren en verhuren van het bezit dan een belegger zou doen. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde is te beschouwen als de maatschappelijke bijdrage die een woningcorporatie doet. Voor Elkien betekent dit een verschil van € 1.251 miljoen (marktwaarde in verhuurde staat € 2.685 miljoen en beleidswaarde € 1.434 miljoen).

Omdat de beleidswaarde als nieuwwaarde begrip is geïntroduceerd en de uitkomsten geëvalueerd worden door WSW en Aw in samenspraak met de woningcorporaties, zal dit waardebegrip en de uitwerking en uitkomst de komende jaren steeds meer betekenis krijgen. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten, die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waarde-begrip, kunnen leiden tot aanpassingen in de komende jaren. Om duiding te geven tussen het verschil van de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde kan in de vorm van de volgende afbeelding worden gegeven. Dit wordt ook wel aangeduid als de ‘waterval’ van marktwaarde naar beleidswaarde.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de bepaling van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de beleidswaarde.

1. In de bepaling van de beleidswaarde wordt uitgegaan dat de verhuureenheden beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. Er wordt dus van uitgegaan dat het bezit niet wordt verkocht, maar blijvend wordt geëxploiteerd.
2. Voor de betaalbaarheid wordt ten behoeve van het passend toewijzen een lagere streefhuur gehanteerd dan in de markt mogelijk is.
3. In de beleidswaarde wordt daarnaast rekening gehouden met het feit dat Elkien een hogere kwaliteitsstandaard hanteert dan de markt. De hogere onderhoudskosten die wij daarvoor inzetten geven een afslag voor kwaliteit.
4. Tenslotte is er nog een afslag voor de hogere beheerkosten die Elkien maakt. Door efficiënt te werken proberen wij deze kosten zo laag mogelijk te houden en daarmee deze afslag te beperken.

Als deze vier afslagen zijn gecorrigeerd op de marktwaarde geeft dat een beleidswaarde van Elkien per ultimo 2021 van € 1.434 miljoen.

De beleidswaarde is ten opzichte van 2020 van € 1.367 miljoen met € 67 miljoen gestegen naar € 1.434 miljoen. Dit is een minder hoge stijging dan de marktwaarde laat zien. Dit komt vooral doordat in de beleidswaarde een dempend effect zichtbaar is, doordat er gestuurd wordt op de lagere streefhuren van Elkien. Deze streefhuren zijn met de prijsinflatie gestegen, waar de markthuren een hogere stijging kennen. Daarnaast houden we rekening met hogere onderhoudslasten in de beleidswaarde ten opzichte van de markt. De onderhoudslasten zijn daarnaast ook kritisch bekeken met de verwachting dat deze in de toekomst verder zullen stijgen voor de kwaliteit die wij als maatschappelijke organisatie nastreven. Dit geeft een verdere daling van de beleidswaarde. De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2021 ten opzichte van 2020 is zichtbaar in het navolgende overzicht:

Het resultaat na belasting van Elkien komt over 2021 uit op € 392,6 miljoen positief. In het Jaarplan 2021 was een resultaat begroot van € 5,1 miljoen positief.

De grootste afwijkingen tussen het jaarresultaat en het Jaarplan betreffen:

• Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (€ 1,3 mln. nadelig): de huidige marktomstandigheden (hoge verkooprijzen, weinig aanbod) hebben er voor gezorgd dat er minder woningen zijn verkocht dan waar in het Jaarplan vanuit was gegaan. Daarnaast was een complexmatige verkoop begroot waarvan de voorbereidingen wel in 2021 zijn gestart maar de daadwerkelijke verkoop in 2022 wordt afgerond.
• Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (€ 388,1 mln. voordelig): deze post bestaat uit de gerealiseerde (onrendabele gedeelte van nieuwbouwprojecten, woningverbeteringen en sloopprojecten) en de ongerealiseerde (marktwaardestijging van ons bezit) waardeveranderingen. De toename ten opzichte van het Jaarplan wordt veroorzaakt doordat de marktwaardestijging van ons bezit veel hoger is uitgevallen dan waar wij in het Jaarplan vanuit waren gegaan.
• Netto resultaat overige activiteiten (€ 2,4 mln. voordelig): in 2021 zijn van de Belastingdienst financiële middelen terugontvangen als gevolg van de ingediende BTW suppleties over de jaren 2016-2020. Deze ontvangst was voorzichtigheidshalve niet begroot. daarnaast zijn enkele andere niet begrote baten ontvangen.
• Overige organisatiekosten (€ 8,1 mln. nadelig): omdat Vestia financieel nog steeds niet in staat is om haar volkshuisvestelijke taken uit te voeren, is via een nieuwe financiële reddingsoperatie - de Vestia leningruil - vanuit de sector een nieuwe bijdrage gedaan. Elkien heeft hiervoor een laagrentende lening afgesloten die met een hoogrentende lening van Vestia wordt geruild. Het agio, het deel van de rente boven de marktconforme rente, bedraagt € 9,1 miljoen en was niet begroot. Aan de andere kant is er in 2021 geen saneringsheffing afgedragen die wel voor € 0,9 miljoen was begroot.
• Financiële baten en lasten (€ 7,2 mln. voordelig): ten opzichte van het Jaarplan vallen de financiële baten en lasten € 7,2 miljoen lager uit. Ten eerste is het, als gevolg van verslaggevingsvereisten, verplicht om de mutatie van de marktwaarde van de embedded derivaten (i.c.m. ingebouwde swaptions extendible leningen) in de jaarrekening te verwerken. Deze mutatie van € 6,3 miljoen is in de rentelasten opgenomen en is het gevolg van gestegen rentestanden. Daarnaast vindt er vrijval plaats van de geactiveerde marktwaarde embedded derivaten van afgerond € 0,4 miljoen. Tot slot is de realisatie van de rentelasten € 0,5 miljoen lager uitgekomen dan begroot als gevolg van gerealiseerde rentevoordelen en een lagere reguliere financieringsbehoefte.
• Belastingen (€ 1,6 mln. nadelig): het deel in de actieve belastinglatentie met betrekking tot de embedded derivaten is in 2021 vrijgevallen. Elkien heeft in de rechtszaak bij de Hoge Raad gelijk gekregen en de impact is zowel fiscaal als nu ook commercieel verwerkt.

Voor meer details over de onderliggende posten wordt verwezen naar de Jaarrekening.

In onze vorige Meerjarenbegroting 2021-2025 hebben we aangegeven dat er spanning zit op het realiseren van onze lange termijn doelstellingen van het Portefeuilleplan, gegeven de financiële reikwijdte van Elkien. We zien toenemende investeringsuitgaven van de ingrepen om ons bezit te verduurzamen. Niet alleen worden we geconfronteerd met toenemende investeringsuitgaven van sloop-nieuwbouwprojecten en woningverbeteringsprojecten. Ook zien we een toename in de kosten van het onderhouden van ons bestaand bezit en zien we dat de kosten van het onderhouden van de nieuw aangebrachte installaties en technieken een stuk hoger liggen.

Omdat wij op lange termijn onze doelstellingen ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit/duurzaamheid willen realiseren én onze financiële continuïteit willen waarborgen, hebben wij vooruitlopend op de Meerjarenbegroting 2022-2026 een strategisch project opgestart, bestaande uit 2 sporen. In dit kader is bij de vorige Meerjarenbegroting (2021-2025) Spoor 1 uitgewerkt en is in de Meerjarenbegroting 2022-2026 een uitwerking gegeven van de contouren uit Spoor 2.

Met de uitwerking van de uitkomsten van ons strategisch traject in de Meerjarenbegroting 2022-2026 hebben we de investeringen en de bijbehorende operationele lasten verder terug weten te brengen om het tempo waarin we leningen aantrekken af te remmen. Hiermee blijven we financieel wendbaar zodat we kunnen profiteren van toekomstige innovaties en kostendalingen door standaardisering. Door deze maatregelen beweegt de LTV geleidelijk richting de gewenste 70% in 2035.

Onderstaande tabel geeft de belangrijkste ratio’s weer in historisch perspectief (op basis van de jaarrekeningen) en toekomstig perspectief (op basis van de MJB 2022-2026).

Elkien kent een beperkt aantal verbindingen binnen haar vennootschapsrechtelijke structuur. Dit volgt uit haar verbindingenbeleid welke in overeenstemming is met de Woningwet. Onderstaand volgt de verbindingenstructuur van Elkien.

Stichting Elkien is bestuurder en 100% aandeelhouder van Elkien Holding B.V.

Elkien Holding B.V. is bestuurder en 100% aandeelhouder van Elkien CPS B.V.

Elkien CPS BV is vennoot van de VOF Oppenhuizerweg, opgericht met Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. ten behoeve van het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van een bouwproject.

De statuten van Elkien Holding BV en Elkien CPS BV zijn conform de Woningwet in 2017 aangepast en goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.

Lidmaatschappen

Elkien is lid van:

• Aedes, de vereniging van woningcorporaties
• Vereniging van Friese Woningcorporaties
• Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
• De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties NVBW
• CorporatieNL
• Gebruikersvereniging Aareon